Będzie można budować na cudzych gruntach? Powstają nowe przepisy

Nowe prawo byłoby odstępstwem od obecnie obowiązującej, rzymskiej zasady, że budynek i urządzenia wzniesione na cudzym gruncie należą do tego, czyj jest grunt.

Od tej zasady są już dziś odstępstwa - dotyczą np. budynków wybudowanych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Jednak to, co proponuje MS, nie ma być odstępstwem, lecz zasadą, która umożliwi dwa w jednym: inwestor mógłby korzystać z cudzego gruntu i jednocześnie miałby prawo odrębnej własności budynków i urządzeń wzniesionych na tym gruncie. W odróżnieniu od użytkowania wieczystego, prawo zabudowy, miałoby dotyczyć nie tylko gruntów należących do państwa lub gminy, ale też gruntów prywatnych. Miałoby pozwolić na wznoszenie budynków i urządzeń nie tylko na cudzym gruncie, ale też nad nim i pod nim. Dzięki temu na cudzym gruncie mogłyby powstawać tunele drogowe i kolejowe, a także instalacje przesyłowe, takie jak sieci, słupy, rurociągi.

Resort sprawiedliwości zakłada, że prawo zabudowy będzie cieszyć się powodzeniem zwłaszcza w centrach dużych miast i na obszarach zwartej zabudowy wielkomiejskiej. Ma przynieść korzyść głównie inwestorom, którzy dziś wstrzymują się ze wznoszeniem budynków i urządzeń na cudzym gruncie, bo boją się ryzykować utratą praw do nich, a także koniecznością wypłaty odszkodowań. Z drugiej strony prawo zabudowy ma być też - jak zakłada MS - alternatywą dla obecnego wywłaszczania właścicieli, gdy ich grunt jest potrzebny na cel publiczny, np. pod budowę zbiornika wodnego. Prawo zabudowy miałoby być ustanawiane na minimum 30 lat, ale nie dłużej niż na 100 lat. Właścicielowi gruntu przysługiwałoby wynagrodzenie, ale MS zakłada, że prawo zabudowy gruntu mogłoby być też ustanawiane nieodpłatnie.

Zasadniczo resort zakłada, że do ustanowienia prawa zabudowy byłaby potrzebna umowa zawarta u notariusza. MS nie wyklucza jednak, że prawo zabudowy będzie ustanawiane również na podstawie decyzji administracyjnej wojewody, tak jak dzieje się to dziś np. przy wywłaszczaniu nieruchomości na cele publiczne. Użytkownicy wieczyści mogliby korzystać z prawa zabudowy tylko za zgodą właściciela. Jako przykład resort sprawiedliwości podaje grunty oddane w użytkowanie wieczyste spółce PKP SA, która jest spółką ze 100-procentowym udziałem Skarbu Państwa. W takiej sytuacji Skarb Państwa miałby wydawać zgodę na obciążenie swoich gruntów prawem zabudowy. Projekt MS zakłada możliwość ustanawiania odrębnej własności mieszkań i lokali użytkowych w budynkach wzniesionych na prawie zabudowy. Dzięki temu właściciele mieszkań i lokali użytkowych mogliby domagać się przedłużenia prawa zabudowy, aby nie stracić własności lokali w razie, gdyby miało wygasnąć prawo zabudowy. Byłby to wyjątek od zasady, że prawo zabudowy nie powinno być przedłużane, chyba że chce tego sam właściciel gruntu. Prawo zabudowy byłoby wpisywane do księgi wieczystej. Można byłoby je sprzedawać, dziedziczyć, a także ustanowić na nim inne prawa rzeczowe - np. prawo służebności, użytkowanie, hipotekę. Do tego nie byłaby potrzebna zgoda właściciela gruntu. W przygotowanych założeniach MS powołuje się na doświadczenia innych krajów, takich jak Niemcy, Wielka Brytania, Holandia, Francja, Włochy, Austria i Estonia, w których możliwe jest wznoszenie budynków i urządzeń na cudzym gruncie, pod nim i nad cudzym gruntem. Przygotowany przez MS projekt założeń jest obecnie w uzgodnieniach międzyresortowych. Na jego podstawie byłby przygotowany projekt nowelizacji kodeksu cywilnego, który następnie musiałby być przyjęty przez rząd i parlament, oraz podpisany przez prezydenta.

Tadeusz Koss, wiceprezes Zrzeszenia Właścicieli Nieruchomości Warszawskich, twierdzi, że jeśli przepisy, które proponuje Ministerstwo Sprawiedliwości zostaną uchwalone, to i tak natychmiast zostaną zaskarżone do Trybunału Konstytucyjnego.

- Będzie to oznaczać pogwałcenie dwóch zasad konstytucji: prawa własności i nienaruszalności własności prywatnej, a także protokołu nr 1 do europejskiej konwencji praw człowieka i podstawowych wolności, który też chroni własność - powiedział Koss.

I dodał: - Taka rewolucja jest godna rewolucji bolszewickiej. Nie po to przez tyle lat walczyłem o odzyskanie działki na pl. Defilad w Warszawie, w pobliżu Pałacu Kultury i Nauki, by godzić się teraz na prawo zabudowy. Jak można zabudować cudzą własność? Wywłaszczyć, owszem, można - za wynagrodzeniem, ale nie zabudować.

Kamil Lewandowski z kancelarii K&L Gates Jamka sp.k. uważa, że ustanowienie prawa zabudowy będzie z jednej strony tańsze niż zakup całej nieruchomości (względnie prawa użytkowania wieczystego), a z drugiej zapewni lepszą ochronę inwestora niż najem czy dzierżawa. - Na prawie zabudowy zyskają przede wszystkim tereny miejskie. Dzięki niemu będą możliwe takie inwestycje, jak np.: parkingi podziemne czy inwestycje nad torami kolejowymi. Można wyobrazić sobie również budowę biurowców czy mieszkań usytuowanych nad ulicą bądź nad tunelem, a nawet budowę centrum handlowego pod ziemią. Możliwość wykonania takich inwestycji jest w obecnym stanie prawnym bardzo utrudniona w sytuacji, gdy inwestor nie ma prawa własności lub użytkowania wieczystego do nieruchomości. Dzieje się tak, ponieważ wszelkie inne tytuły do nieruchomości oferują niewystarczającą ochronę inwestora, co w praktyce uniemożliwia zdobycie na nie finansowania - powiedział Lewandowski. W jego opinii, potencjalne konflikty mogą powstawać w relacji pomiędzy podmiotem realizującym prawo zabudowy i właścicielem (użytkownikiem wieczystym) nieruchomości, co będzie wymagało rozsądnego uregulowania w przepisach prawa i w ewentualnej umowie. - W wielu krajach europejskich koncepcja prawa zabudowy istnieje i jest z powodzeniem stosowana w praktyce. Nie wydaje się, aby były przeciwwskazania do zastosowania tego rozwiązania także w Polsce - powiedział.

Radomił Charzyński, kierujący praktyką nieruchomościową w kancelarii Allen & Overy w Warszawie, uważa, że propozycja MS, to krok w dobrym kierunku, ponieważ pozwoli rozwiązać problemy prawne związane ze wznoszeniem budynków na nieruchomościach, które nie podlegają obrotowi prawnemu (tunele pod drogami publicznymi, torami kolejowymi etc.).

- Nieruchomości takie często mają ogromne znaczenie dla porządku urbanistycznego miast. Zatem prawo zabudowy może potencjalnie przyczynić się do tego, aby nieruchomości takie stały się przedmiotem zainteresowania dla prywatnych inwestorów - zaznaczył.

I dodał: - Oczywiście diabeł tkwi w szczegółach i atrakcyjność prawa zabudowy dla celów inwestorskich będzie zależeć od jakości konkretnych rozwiązań legislacyjnych. W szczególności ważne jest, aby prawo zabudowy pozostawało niewzruszone przy sprzedaży egzekucyjnej lub w ramach postępowania upadłościowego prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego, którym obciążono prawo zabudowy. W jego opinii, inną kwestią, wymagającą precyzyjnych rozwiązań, jest proponowane uprawnienie właściciela lub użytkownika wieczystego obciążonej nieruchomości do wykupu prawa zabudowy. - Ciekawą propozycją jest natomiast możliwość dalszego obciążania prawa zabudowy ograniczonymi prawami rzeczowymi (łącznie z hipoteką) oraz możliwość wydzielenia lokali (będących osobnym przedmiotem własności) w budynkach powstałych na bazie prawa zabudowy. Bardzo jestem ciekaw konkretnych propozycji zapisów ustawowych w powyższym zakresie - powiedział Charzyński. - Nie sądzę natomiast, aby prawo zabudowy miało duże znaczenie dla nieruchomości, które co do zasady podlegają obrotowi prawnemu. Zarówno deweloperzy, jak i inwestorzy finalni, w szczególności inwestorzy instytucjonalni, będą raczej zainteresowani nabyciem "twardego" tytułu do nieruchomości, tak więc prawo zabudowy raczej nie będzie konkurencją dla użytkowania wieczystego czy własności - dodał.

Autor: MAC//bgr / Źródło: PAP