Polacy kochają galerie handlowe. Te zbudowane "z głową"

Tylko w pierwszych miesiącach tego roku w Polsce otworzyły się trzy nowe centra handlowe. Chodzi o Atrium Felicity w Lublinie, Galerię Amber w Kaliszu oraz Galerię Siedlce. Tym samym, jak wynika z danych Jones Lang LaSalle (JLL), wielkość powierzchni handlowy nad Wisłą wzrosła o ponad 140 tys. metrów kwadratowych. Co daje łączną liczbę 8,6 mln metrów kwadratowych powierzchni wynajmowanej w 370 centrach handlowych.

- Polski rynek nieruchomości handlowych cechuje stabilny rozwój, a sprzyja temu wzrost zarobków, poprawa nastrojów konsumenckich, wzrost sprzedaży dynamicznej, spadek bezrobocia i prognozowany wzrost PKB. Jesteśmy również najbardziej dynamicznym rynkiem w Europie Środkowo–Wschodniej pod kątem aktywności deweloperów – mówi Edyta Potera, dyrektor w dziale wynajmu powierzchni handlowych JLL w Polsce. Kolejne inwestycje handlowe są już w drodze. Według wyliczeń JLL na etapie realizacji jest obecne 28 nowych obiektów handlowych. Największe z nich to Sukcesja w Łodzi (45 tys. mkw.), Galeria Warmińska (41,5 mkw.) oraz Tarasy Zamkowe w Lublinie (38 tys. mkw.). 42 proc. budowanych centrów handlowych znajdzie się w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców. - W budowie pozostaje ponad 561 tys. mkw. w ramach 23 centrów handlowych, ok. 56 tys. mkw. parków handlowych oraz 12 tys. mkw. centrów wyprzedażowych. Tegoroczne otwarcia zostaną zdominowane przez obiekty małe i średnie – twierdzi Edyta Potera.

Karol Kalicki, prezes i założyciel Upside Property, firmy zajmującej się m.in. zarządzeniem inwestycjami w nieruchomości komercyjne twierdzi, że polski rynek przeszedł już do fazy dojrzałości. - Obecnie następuje kolejny etap, kiedy rynek osiągnął już pewien stopień nasycenia. Następuje weryfikacja tego, co już osiągnęliśmy – mówi Karol Kalicki i dodaje, że wprawdzie krajowy rynek jest już w wysokim stopniu rozwinięty, ale nie oznacza to, że nie będą się na nim pojawiać nowe projekty. - Rozwój dojrzałego rynku wygląda inaczej. Nie należy spodziewać się już tak dynamicznego przyrostu nowych powierzchni, jak to miało miejsce w poprzednich latach, ale raczej następować będzie to rozwój jakościowy, udoskonalanie i rozbudowę tych miejsc, które już istnieją. Na czym skorzystają klienci. A nowe projekty będą trafiały teraz tam, gdzie jest większa pewność, że znajdzie się na nie zapotrzebowanie – tłumaczy Kalicki.

Anna Szmeja-Kroplewsa z Polskiej Rady Centrów Handlowych twierdzi, że polski rynek nieruchomości handlowych dobrze poradził sobie ze kryzysem finansowym. - Kiedy w 2008 roku na świecie wybuchł kryzys finansowy, to wprawdzie sześć miesięcy później w branży zaczęliśmy widzieć pierwsze oznaki spowalniania, ale nie była to recesja, czy kryzys, lecz spowolnienie – mówi Anna Szmeja-Kroplewska i dodaje, że obecnie widać już symptomy znacznego ożywienia. - Z naszych danych tzw. indeksu obrotów wynika, że od grudnia 2013 centra i galerie handlowe mają więcej klientów, którzy więcej wydają, a więc centra mają większe przychodny. Te dane pokazują, że tendencję wzrostową – twierdzi Szmeja-Kroplewska. Największe i znajdujące się w najlepszych lokalizacjach centra handlowe (tzw. typu primie) nie odczuły wpływu globalnego kryzysu. Co więcej czynsze w tych miejscach nawet wzrosły. - Mówimy m.in. o warszawskiej Arkadii, Złotych Tarasach czy Galerii Krakowskiej, gdzie zawsze ustawiają się kolejki chętnych do wynajmu powierzchni. W Warszawie, pomimo spowolnienia rynkowego, poziom stawek czynszowych dla lokali z kategorii prime, czyli zlokalizowanych w topowych obiektach, najlepiej wyeksponowanych butików o powierzchni około 100 metrów kwadratowych, z segmentu "moda", wzrósł o ok. 5-10 proc. w przeciągu ostatnich dwóch lat do poziomu 100 euro za metr kwadratowy miesięcznie – mówi Patrycja Dzikowska z DTZ Polska, działającej na rynku nieruchomości.

Według ekspertki DTZ globalny kryzys miał większy wpływ na centra handlowe w mniejszych miastach. Wprawdzie i tam nie ma mowy o bankructwach, ale ich właściciele odczuli, że klienci wydają mniej. - Klienci mniejszych miastach zazwyczaj szybciej reagują na zmieniającą się sytuację ekonomiczną. Stają się oszczędniejsi i ostrożniejsi. W dużym stopniu ograniczają wydatki na dobra, które nie są niezbędne do codziennego życia – tłumaczy Dzikowska i dodaje, że to właśnie tam ze względu na spadające obroty, częściej pojawiały się pustostany. – Trudniej o najemców było w centrach źle przygotowanych, nieprzemyślanych, budowanych w czasach hurraoptymizmu lat 2006-7. Często są to obiekty postawione w złej lokalizacji i z niedopracowanym zestawem najemców. Można było spodziewać się problemów w obiektach z tej półki, a kryzys tylko je przyśpieszył – ocenia Dzikowska.

O tym, że kolejne inwestycje trzeba dokładnie zaplanować pokazują najnowsze dane dotyczące ilości niewynajętych powierzchni. Według JLL pod koniec 2013 roku wskaźnik ten wyniósł 3,2 proc. Oznacza to wzrost o 0,6 pkt procentowych w porównaniu do okresu sprzed roku. - Wskaźnik wakatów nie jest zatrważający. Dla porównania na wielu zachodnich rozwiniętych rynkach nieruchomości recesja zebrała większe żniwo. Na niektórych z tych teoretycznie mocniejszych rynków wakaty były ponad dziesięcioprocentowe. W tym kontekście wzrost ilości pustostanów Polsce można ocenić jako umiarkowany. Nie da się produkować w nieskończoność powierzchni, która w stu procentach będzie zagospodarowana. Wakaty są naturalnym elementem dojrzewania rynku – twierdzi Kalicki.

Z raportów JLL wynika, że w 2013 roku wskaźnik nasycenia powierzchnią najmu centrów handlowych wzrósł o 12 mkw. do poziomu 220 mkw. na tysiąc mieszkańców. A w pierwszych trzech miesiącach tego roku znów powiększył się do 224 mkw. To mniej niż w Luksemburgu, Irlandii, Holandii, Wielkiej Brytanii, czy Szwecji, ale za to więcej niż w Niemczech. Średnia europejska to 191 mkw. na tysiąc mieszkańców. - Z danych jasno wynika, że wśród aglomeracji największe nasycenie rejestrowane jest w Poznaniu (612 mkw.) i Wrocławiu (584 mkw.). Gdyby analizować całą Polskę, czyli również mniejsze miasta, to uwagę zwracałby wysoki poziom nasycenia w Rzeszowie, Zgorzelcu czy Legnicy, odpowiednio 800, 710 i 621 mkw. na tysiąc mieszkańców – mówi Edyta Potera z JLL i dodaje, że na polskiej mapie handlu można jednak znaleźć nisze czyli miejsca, w których nadal brakuje nowoczesnej powierzchni handlowej. - Dobrymi przykładami miast o prawie zerowym nasyceniu są Chełm, Tomaszów Mazowiecki, Stalowa Wola, Mielec, Siedlce, Ełk, Zawiercie – wylicza Potera. Według Karola Kalickiego to adekwatny poziom do siły nabywczej Polaków. - Jesteśmy w okolicach średniej europejskiej. Różnica w porównaniu do krajów najbardziej rozwiniętych wciąż jest istotna, ale wynika to z nadal dużej różnicy w zasobności społeczeństw. Poziom, który teraz mamy jest odpowiedni do tego, jak wygląda dzisiejsza siła nabywcza Polaków. Ilość tej powierzchni handlowej na mieszkańca ma silne powiązanie z tym ile ze swoich dochodów mieszkaniec jest w stanie wydać na konsumpcje. Pod tym względem daleko nam jeszcze do krajów najbardziej rozwiniętych – twierdzi Kalicki.

Twierdzi natomiast, że w wielu polskich miastach można już mówić o nasyceniu. A to przekłada się na np. wzrost ilości pustostanów. - Komercjalizacja nowych centrów handlowych jest dłuższa, praktycznie nigdy się nie kończy. Można znaleźć na rynku przykłady gdzie wolne powierzchnie nie udaje się wynająć przez okres 2-3 lat a nawet dłużej. Średnie wskaźniki pustostanów dla wybranych miast mają trend wzrostowy - oscylują na poziomie 2-6 proc. Trzeba jednak pamiętać, że wskaźnik pustostanów liczony jest według mkw. powierzchni niewynajętej. Gdyby brać pod uwagę lokale niewynajęte - ten wskaźnik byłby zdecydowanie wyższy - uważa Ciępka.

Eksperci nie mają wątpliwości, że polski rynek nieruchomości handlowych wciąż ma ogromny potencjał. Pomimo, że jest inny niż kilka lat temu nadal jest wiele miejsc, gdzie z sukcesem warto zainwestować. Anna Szmeja-Kroplewsa z Polskiej Rady Centrów Handlowych przekonuje, że możliwości jest mnóstwo. - To mogą być duże galerie handlowe lub małe centra dzielnicowe. Coraz częściej w dużych miastach stawia się na lokalne inwestycje, skierowane do klientów osiedlowych – twierdzi Szmeje-Kroplewska i dodaje, że tylko 16 proc. całego rynku centrów handlowych jest w małych miastach. - Są białe plamy na mapie Polski. Są klienci, którzy jeżdżą 100-150 km do większej galerii handlowej, a więc tą drogę można im skrócić – dodaje.

Podobne zdanie ma Patrycja Dzikowska z DTZ, która przekonuje, że warto zagospodarować rynkowe nisze. - Dotychczas dość słabo rozwijał się segment marek luksusowych. Wprawdzie istnieją operatorzy marek z tzw. najwyżej półki, ale miejsca na ich rozwój jest więcej. Dobrym miejscem na inwestycje mogłyby być również sypialnie dużych miast, jak np. Pruszków pod Warszawą. Wiadomo, że mieszkańcy Pruszkowa pracują zazwyczaj w Warszawie, więc zapewne nie chcieliby w weekend kolejny raz jechać do stolicy, aby zrobić zakupy. Myślę, że centrum handlowe o wielkości ok. 20-30 tys. mkw. mogłoby w takim mieście z powodzeniem funkcjonować, oczywiście pod pewnymi warunkami; jak dobra lokalizacja, odpowiednio skomponowany obiekt, ciekawy zestaw najemców – mówi Dzikowska. Natomiast Karol Kalicki twierdzi, że wciąż warto inwestować także w dużych miastach i największych aglomeracjach. - Nadal opłaca się i buduje się duże centra handlowe o powierzchni kilkadziesiąt tysięcy metrów kwadratowych, z wieloma dodatkowymi funkcjami i atrakcjami, z parkingami wielopoziomowymi i zaawansowanymi rozwiązaniami architektonicznymi. Myślę, że w np. w Warszawie nadal z powodzeniem można ulokować 2-3, a może i więcej obiektów handlowych - rosnący potencjał demograficzny i siła nabywcza na to pozwalają – ocenia Kalicki.

Jednak, aby inwestycja była udana potrzeba szczegółowych badań. Zarówno globalny kryzys gospodarczy, jak i rosnąca konkurencja na rynku sprawiły, że deweloperzy bardzo ostrożnie podejmują dziś decyzję o uruchomieniu nowych projektów. - Każdy nowy projekt poprzedza wnikliwa, wielokryterialna analiza potencjalnej lokalizacji. W trakcie jej trwania sprawdza się takie czynniki jak m.in. poziom bezrobocia, grupę docelową, w tym siłę nabywczą mieszkańców, jak również wiek czy nawyki zakupowe, konkurencyjne obiekty (istniejące i planowane) – wylicza Edyta Potera z JLL. Według ekspertki z JLL nowa galeria handlowa potrzebuje około 2 lat, aby jaj powierzchnia została wchłonięta przez rynek. - To czas, kiedy obiekt wpasowuje się w otoczenie, pozwala najemcom osiągnąć zamierzony poziom przychodów, buduje bazę lojalnych klientów, a nie tylko przyciąga odbiorców na zasadzie efektu nowości. Z naszych obserwacji wynika również, że obecnie proces integracji centrum handlowego z otoczeniem jest dłuższy niż jeszcze kilka lat temu. Dlatego właśnie nie warto otwierać np. dwóch obiektów w tym samym mieście w krótkim odstępie czasowym – tłumaczy Potera.

To jak długo inwestorzy będą czekali na zwrot włożonych w budowę centrum handlowego pieniędzy zależy od wielu czynników. Chodzi m.in. o lokalizację, czy marki najemców. - W zależności od jakości projektu oczekiwany okres zwrotu może wynosić około 10 lat, przy czym dla projektów wiodących będą to okresy dłuższe – mówi Kalicki.

Autor: Marek Szymaniak / Źródło: tvn24bis.pl