Koniunktura na rynku mieszkaniowym trwa w najlepsze. Polacy kupują najwięcej mieszkań, a deweloperzy budują ich najwięcej w historii. Rośnie nawet popyt na kredyty hipoteczne, przez co nie dziwią już nawet kilkuprocentowe wzrosty cen nieruchomości. "Za Gierka budowano więcej niż w aktualnym boomie" - zauważa jednak analityk Bartosz Turek.
Jak wynika z zestawienia Open Finance, w Polsce w 2017 roku zaczęto budować prawie 206 tys. mieszkań. Ten wynik, to wspólna praca indywidualnych inwestorów, deweloperów, gmin, spółdzielni czy TBS-ów.
Połowę nowych mieszkań zaczęli budować deweloperzy. To o 23 proc. więcej niż przed rokiem i najwięcej w historii. Budowy te trwają przeciętnie dwa lata, co oznacza, że w 2019 roku firmy budujące mieszkania mogą oddać właścicielom klucze do około 100 tys. lokali.
Wciąż za mało
"Nie zmienia to jednak faktu, że potrzeby mieszkaniowe Polaków wciąż pozostają niezaspokojone. Najbardziej zachowawcze szacunki mówią o tym, że powinno powstać milion lokali, aby liczba gospodarstw domowych zrównała się z liczbą mieszkań" - zauważa Bartosz Turek.
Gdyby jednak wziąć pod uwagę to ile nieruchomości przypada na tysiąc mieszkańców w UE, to okazałoby się, że w Polsce brakuje raczej 2,5 miliona mieszkań. "Niedobory mieszkaniowe to powód, dla którego mieszkania nad Wisłą są tak drogie, że za przeciętne wynagrodzenie netto mieszkaniec dużego miasta może kupić około pół metra mieszkania. Podobnie trudna jest sytuacja najemców, którzy – o ile zarabiają przeciętnie – wydać musieliby około 40 proc. swojego wynagrodzenia na wynajem kawalerki" - dodaje ekspert.
Gierek deweloperem był
Ten problem ma rozwiązać rządowy program Mieszkanie plus. W jego ramach Polacy mają oszczędzać na cele mieszkaniowe, mają powstawać mieszkania komunalne, TBS-y i tanie mieszkania na wynajem. Wszystkie te mechanizmy wedle planów mają doprowadzić do budowy dodatkowych 300 – 350 tysięcy mieszkań do 2030 roku.
"Warto przy tym pamiętać, że podaż wytworzona w ramach programu powinna doprowadzić do spadku produkcji mieszkań przez deweloperów i inwestorów indywidualnych. W ramach rządowego programu musiałoby więc powstać więcej niż 350 tys. nieruchomości. W sumie z produkcją generowaną przez deweloperów i inwestorów indywidualnych efekt ma być taki, że nad Wisłą powstanie 2,3 mln mieszkań w perspektywie 13 lat" - zauważa analityk. Wbrew pozorom nie jest to poziom niemożliwy do osiągnięcia. Czemu? W latach 70-tych budowano nawet więcej, niż zakładają dzisiejsze odważne rządowe plany. Statystyki GUS z najnowszego spisu powszechnego sugerują, że w latach 1971 – 1978 (przez 8 lat) wybudowanych zostało ponad 2,1 mln mieszkań, czyli mniej więcej tyle co w ciągu ostatnich 15 lat.
W latach siedemdziesiątych, czyli w dekadzie Gierka, oddawano do użytkowania przeciętnie po ponad 260 tys. lokali rocznie. Jest to wynik dwukrotnie lepszy niż w całym 2011 roku oraz o 48 proc. wyższy niż w rekordowym 2017 roku, kiedy to oddano do użytkowania 178 tys. nowych mieszkań.
Wielka płyta niezgody
Bartosz Turek uważa, że jakość mieszkań budowanych w latach siedemdziesiątych jest odmienna od obecnie obowiązujących standardów, a trzonem budownictwa lat 70, 80 czy nawet częściowo 90-tych była tak zwana "wielka płyta". "Wiele osób odpychają w niej często słabo działająca wentylacja współdzielona z innymi mieszkaniami w pionie, słaba akustyka, konieczność wymiany oryginalnych instalacji elektrycznych, które nierzadko nie radzą sobie chociażby z nowoczesnymi urządzeniami AGD, nierówne ściany i podłogi, wygląd klatek schodowych czy po prostu modernistyczna toporna architektura samych budynków" - twierdzi analityk.
Jego zdaniem słabą stroną wielkiej płyty są też wyższe koszty utrzymania. Podczas gdy we współczesnym budownictwie średnią stawką jest 8,54 zł za mkw. miesięcznie (w Warszawie), to w betonowym bloku koszt ten rośnie o 13,5 proc. - do 9,69 zł za mkw. miesięcznie. "Różnica w koszcie wydaje się niewielka, ale gdyby przyjąć, że mamy 50-metrowe mieszkanie, to rocznie koszt utrzymania lokalu w bloku z wielkiej płyty jest o 692 zł wyższy niż w przypadku mieszkania współczesnego" – czytamy w analizie Open Finance. Dyskusyjna jest również kwestia trwałości samych budynków. Sprawa ta obrosła w wiele mitów. Jedni mówią, że niedługo połączenia między płytami mogą zacząć zawodzić, podczas gdy inni eksperci rozwiewają te obawy mówiąc, że wielka płyta służyć będzie nie tylko nam, ale też naszym wnukom i prawnukom. Pierwsi wspominają blok, z którego odpadła płyta elewacyjna (Rzeszów), a drudzy podają przykład budynku, który pomimo wybuchu gazu (Gdynia) utrzymał swoją integralność. "O prawdziwym stanie betonowych bloków powiedzą dopiero wyniki badań prowadzonych przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa. Pozwolą one też wskazać konieczne prace remontowe, które pozwolą zadbać o trwałość budynków" - twierdzi Turek.
Są też plusy
Czemu więc Polacy kupują mieszkania w blokach z lat 70, 80 i 90-tych? Powodów także jest sporo. Po pierwsze lokalizacja. Wraz z rozwojem miast osiedla budowane nierzadko na obrzeżach stały się dziś atrakcyjnymi i dobrze skomunikowanymi miejscami do życia z łatwo dostępnymi punktami usługowymi i handlowymi. "Niekwestionowanym atutem wielkiej płyty jest też cena. Po pierwsze mieszkania budowane za PRL-u mają mniej metrów, a do tego za każdy z tych metrów trzeba zapłacić mniej niż w przypadku lokali w kamienicach czy nowych blokach" - uważa analityk Open Finance.
Autor: msz//dap / Źródło: tvn24bis.pl