Tysiące kredytobiorców w pułapce. "Problem będzie narastać"

Boom na kredyty z okresowo stałą stopą procentową (najczęściej na 5 lat) rozpoczął się wraz z kolejnymi podwyżkami stóp procentowych. Według danych z drugiego kwartału 2023 w tej formule udzielonych zostało ponad 63 proc. nowych kredytów hipotecznych. Na dodatek część klientów zdecydowała się na zmianę dotychczasowego oprocentowania zmiennego na okresowo stałe, żeby uchronić się przed kolejnymi podwyżkami rat. Według danych z raportu AMRON-SARFiN tylko przez pierwsze sześć miesięcy 2023 roku kredyty o okresowo stałej stopie uzyskało w sumie 40 tysięcy osób. W drugim półroczu 2022 roku liczba nowo udzielonych kredytów o okresowo stałym oprocentowaniu wyniosła niemal 25 tysięcy.

Jednocześnie rozpoczęcie przez Radę Polityki Pieniężnej cyklu obniżek stóp procentowych może doprowadzić do sytuacji, że wiele osób zacznie rozważać przejście z kredytu z okresowo stałą stopą procentową na stopę zmienną lub spłatę posiadanego kredytu przy wykorzystaniu nowego kredytu.

- Cykl obniżek stóp dopiero się zaczął. Im dłużej jednak będzie on trwać, tym bardziej problem będzie narastać. Do mnie żadne sygnały nie dotarły, ale nie mam wątpliwości, że to kwestia czasu, kiedy ten trend się zacznie - powiedział w rozmowie z PAP prezes Związku Banków Polskich Tadeusz Białek.

- Do tej pory nie zgłosiła się do nas żadna osoba, która wskazywałaby na problem związany z kredytem o częściowo stałej stopie procentowej i odsetkami od takiego kredytu. Jednak zakładamy, że takie sprawy się pojawią, bo to byłoby lustrzane odbicie sytuacji, które się zdarzały, kiedy rosły stopy procentowe – zgłaszali się do nas klienci, którzy chcieli zmienić stopę zmienną na stopę stałą - powiedział Dariusz Kowalski z Departamentu Klienta Rynku Bankowego i Kapitałowego w Biurze Rzecznika Finansowego.

WIBOR 3M – od którego zależy oprocentowanie dużej części kredytów – obniżył się z 6,9 proc. pod koniec lipca do ok. 5,7 proc. obecnie. Rekordowy poziom ten wskaźnik osiągnął w listopadzie 2022 r., kiedy przekraczał nawet 7,6 proc. Także okresowo stałe oprocentowanie nowych kredytów na cele mieszkaniowe, udzielanych przez banki, obniżyło się z 9,1 proc. w listopadzie 2022 r. do 7,8 proc. w sierpniu 2023 r. – wynika z danych NBP.

Jeśli ten spadek będzie głębszy, klienci spłacający kredyty ze stałym oprocentowaniem mogą chcieć dogadać się z bankiem w sprawie zmian w umowie kredytowej. W grę wchodzą porozumienie z bankiem w sprawie obniżki oprocentowania stałego, zamiana na kredyt o zmiennej stopie bądź spłata kredytu z wykorzystaniem nowego kredytu w innym banku (refinansowanie).

- Zgodnie z naczelną zasadą swobody umów, strony zawierające umowę, w tym umowę kredytu, mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania – w granicach swobody wynikających z przepisów prawa czy zasad współżycia społecznego. Oznacza to, że strony mają również prawo do jej modyfikacji. Należy jednak pamiętać, że w oparciu o tę zasadę zmiana warunków wymaga zgodnej woli klienta i banku - powiedział Dariusz Kowalski.

Jednak faktycznie klienci spłacający takie kredyty mają ograniczone możliwości, bowiem banki mają prawo stosować opłatę rekompensacyjną w razie spłaty kredytu przed terminem. Według art. 40 ustawy o kredycie hipotecznym "strony mogą zastrzec w umowie o kredyt hipoteczny rekompensatę w przypadku spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w tej umowie". W przepisie tym mówi się także, że "w przypadku kredytu hipotecznego, w którym stała stopa oprocentowania kredytu hipotecznego obowiązuje w danym okresie, kredytodawca może pobierać rekompensatę w tym okresie".

Jednak największym problemem mogą być ograniczenia dotyczące klientów spłacających kredyty według okresowo stałej stopy nałożone przez Komisję Nadzoru Finansowego. Rekomendacją z czerwca tego roku nadzór zakazał refinansowania kredytu o stałej stopie kredytem o stopie zmiennej czy też zamiany kredytu o stałej stopie na stopę zmienną. Nadzór zakazał także refinansowania kredytów o stopie okresowo stałej innym kredytem o stopie okresowo stałej z okresem jej "obowiązywania krótszym niż okres, na jaki oprocentowanie stałe zostało ustalone w umowie kredytu refinansowanego". Jak powiedział prezes ZBP, rekomendacja KNF wzbudziła wątpliwości banków.

- Jedną z kwestii, jakie podnosiliśmy, dotyczyła wątpliwości prawnych, czy banki mogą uzyskiwać informacje, jakiego typu kredyt miał wcześniej klient - powiedział Tadeusz Białek. - Z naszego punktu widzenia jeszcze większym problemem była ta część rekomendacji KNF, według której nie jest możliwe zaproponowanie klientowi niższego poziomu oprocentowania stałego bez wydłużenia okresu kredytowania - dodał.

Białek podkreślił, że sektor bankowy jest w tym zakresie w dialogu z Urzędem Komisji Nadzoru Finansowego i kwestie operacyjne dotyczące stosowania stanowiska są przedmiotem wyjaśniania. Jego zdaniem w ten sposób KNF chciała wprowadzić możliwość oferowania klientom niższego oprocentowania stałego pod koniec okresu, w którym to oprocentowanie obowiązuje. Obecnie bowiem tylko klient może wystąpić o nowe oprocentowanie stałe; jeżeli tego nie zrobi, po zakończeniu okresu ze stałą stopą oprocentowanie zamienia się na zmienne.

- Może się zdarzyć, że bank nie będzie w stanie zaoferować lepszych warunków, co może prowadzić do przeskakiwania do innych banków, aczkolwiek rozumiem intencję, że celem stanowiska było, aby właśnie temu zapobiec - przyznał Tadeusz Białek.

Zastrzegł, że sytuacja, kiedy klienci będą chcieli negocjować warunki kredytu na lepsze, a bank ze względów rynkowych nie będzie w stanie odpowiedzieć pozytywnie na prośbę klienta, może powodować spory.

- Na pewno nie jest tak, że kredyty o okresowo stałej stopie procentowej mają jakieś wady prawne - są oparte na dyrektywie o kredytach hipotecznych. Ale zdajemy sobie sprawę, że cała ta sytuacja ze względów operacyjnych może nastręczać trudności w relacjach banków z klientami - stwierdził prezes ZBP. Zwłaszcza że kiedy okaże się, iż banki nie mogą pójść na rękę klientom, część z kredytobiorców może spróbować rozwiązania sądowego.

- W przypadku braku polubownego porozumienia z bankiem klient może potencjalnie dokonać weryfikacji postanowień umowy pod kątem występowania w niej klauzul niedozwolonych. Występowanie takich klauzul może być podstawą do wystąpienia na drogę sądową bądź może stanowić silny argument w postępowaniu polubownym - stwierdził Dariusz Kowalski.

- Innym możliwym rozwiązaniem takiej kwestii jest interwencja ustawodawcy. Tak było w przypadku wakacji kredytowych – ustawodawca narzucił bankom zmiany w ich relacjach z klientami i w efekcie klienci uzyskali pewną ulgę w obsłudze kredytu - powiedział Kowalski.

Tadeusz Białek wskazuje jednak na to, że negatywne doświadczenie klientów w kwestii możliwości refinansowania kredytów może odbić się na ich zainteresowaniu kredytami ze stałą stopą.

- To może być problem wizerunkowy dla całego systemu, który promuje kredyt o stałej stopie procentowej w środowisku wysokich stóp procentowych. Cały czas powtarzamy, że środowisko wysokich stóp procentowych nie jest właściwe do rozwijania kredytów o stałym oprocentowaniu. Nigdzie na świecie nie rozwijały się kredyty o stałym oprocentowaniu przy wysokich stopach procentowych. Dopiero kiedy stopy są niskie, a przede wszystkim stabilne, to umożliwia rozwój kredytów o stałej stopie - dodał prezes ZBP.