Kupujesz mieszkanie, będziesz lepiej chroniony. Urząd antymonopolowy przygotował zmiany w prawie

Projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska) został w poniedziałek opublikowany na stronach Rządowego Centrum Legislacji. Jak czytamy na stronie, obecnie znajduje się na etapie konsultacji publicznych.

Projektowana nowela - jak wskazują autorzy projektu - jest odpowiedzią na negatywne wydarzenia na rynku nieruchomości, a zwłaszcza upadłości firm deweloperskich i związanych z tym strat finansowych osób, które nabywały domy czy lokale od tych firm.

W projekcie UOKiK proponuje likwidację otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych bez zabezpieczeń. To rachunki, na które kupujący wpłacają pieniądze, a bank przekazuje je deweloperowi zgodnie z ustalonym harmonogramem. Jednak nie kontroluje postępów prac. W przypadku bankructwa firmy, prowadzącej inwestycję, klient może nie odzyskać tej części pieniędzy, którą deweloper już otrzymał i wydał na nieukończoną budowę. Z analiz UOKiK wynika, że z takich rachunków korzysta około 80 procent deweloperów. Po zmianach, wpłaty klientów miałyby trafiać na: zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy (deweloper dostanie pieniądze po wybudowaniu bloku, czyli po przeniesieniu prawa własności mieszkań) albo rachunek z gwarancją ubezpieczeniową lub bankową. Dzięki temu - w razie upadłości dewelopera - kupujący będą mogli odzyskać całą wpłaconą kwotę.

Zgodnie z planowanymi przepisami, wpłaty klientów mają być powiązane z postępami prac na budowie. Pozwoli to - w razie ewentualnej upadłości dewelopera lub banku - ograniczyć ryzyko utraty wszystkich pieniędzy. Bank przed przekazaniem środków deweloperowi ma dokładnie sprawdzać m.in. czy posiada on prawo do terenu, czy pozwolenie na budowę jest ważne, czy nie toczy się postępowanie restrukturyzacyjne lub upadłościowe. Jeśli coś będzie nie w porządku, bank wstrzyma wypłatę do czasu usunięcia nieprawidłowości. Dodatkowo, kiedy okaże się, że deweloper zaprzestał budowy - bank obowiązkowo będzie musiał rozwiązać umowę o prowadzenie rachunku i zwrócić nabywcy wszystkie zgromadzone tam pieniądze. Po zmianach mieszkaniowy rachunek powierniczy będzie zakładany dla każdego zadania inwestycyjnego, które zostanie wyodrębnione z przedsięwzięcia deweloperskiego. Dzięki temu - w przypadku jakiegoś problemu (upadłość dewelopera lub banku, przerwanie budowy) - nabywcy łatwiej będzie dochodzić swoich roszczeń (np. zwrotu pieniędzy), niż gdyby rachunek tak jak obecnie obejmował całe - często wieloetapowe - przedsięwzięcie. UOKiK proponuje także, aby deweloper mógł zamknąć rachunek dopiero, gdy zostanie ustanowione prawo odrębnej własności ostatniego z niesprzedanych lokali. Potem będzie mógł zawierać wyłącznie umowy sprzedaży – takie jak na rynku wtórnym. Będą go jednak nadal obowiązywały przepisy dotyczące prospektu informacyjnego i procedury odbioru lokali.

Obecnie ustawa deweloperska chroni tylko osoby, które kupują mieszkania przed rozpoczęciem budowy lub w jej trakcie. UOKiK chciałby rozszerzyć przepisy także na gotowe lokale. Dzięki temu ich nabywcy zyskaliby ochronę wpłaconych pieniędzy do czasu przeniesienia na nich własności. Nie straciliby ich, gdyby w międzyczasie deweloper zbankrutował. Mieliby też takie same prawa związane z odbiorem mieszkania i zgłaszaniem wad jak ci, którzy wcześniej przystąpili do inwestycji. Zgodnie z założeniami nowelizacji, ustawa deweloperska ma obejmować nie tylko zakup mieszkań, ale także związanych z nimi garaży, boksów na rowery czy udziałów w prawie własności osiedlowej uliczki. W tej chwili na mieszkanie i garaż zawiera się dwie różne umowy, przy czym wpłaty na miejsce postojowe nie podlegają ochronie wynikającej z ustawy deweloperskiej.

UOKiK zamierza też uregulować umowy o rezerwację mieszkania zawierane na przykład na czas potrzebny do otrzymania kredytu. Teraz deweloperzy mogą je dowolnie kształtować, bo przepisy ich nie regulują. Dla kupujących może to oznaczać na przykład wysokie opłaty czy ryzyko utraty wpłaconych pieniędzy. Po nowelizacji opłata rezerwacyjna nie mogłaby przekraczać 1 procent ceny. Urząd chce, aby w prospekcie informacyjnym, który deweloper musi przekazać klientowi przed zawarciem umowy, znalazły się dodatkowe informacje. Przede wszystkim będzie miał obowiązek podać w nim cenę oferowanego mieszkania - obecnie nie ma takiego wymogu. Ponadto będzie musiał ostrzec nabywcę o ryzyku utraty części pieniędzy w sytuacji upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Projekt ma też uregulować prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej w przypadku upadłości banku. Od października 2016 roku kupującym mieszkania nie grozi już, że w takiej sytuacji stracą wszystkie pieniądze wpłacone na mieszkaniowy rachunek powierniczy - dostaną do 100 tys. euro z Bankowego Funduszu Gwarancyjnego. Nie ma jednak przepisów, które mówią, co dalej ma się stać z tymi pieniędzmi. Po planowanych zmianach deweloper będzie musiał jak najszybciej (ma na to do 30 dni) zawrzeć umowę o prowadzenie rachunku z innym bankiem i poinformować o tym nabywcę. Jeśli tego nie zrobi, klient będzie mógł odstąpić od umowy deweloperskiej.

UOKiK proponuje, aby obowiązkowym załącznikiem do umowy deweloperskiej była zgoda banku (który finansuje dewelopera) albo innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką, na to, by kupujący po wpłaceniu pełnej ceny otrzymał mieszkanie z czystą hipoteką. Teraz taka zgoda nie jest wymagana, więc w przypadku upadłości dewelopera to kredytujący go bank ma pierwszeństwo w zaspokajaniu roszczeń. Nowe przepisy będą więc korzystne dla nabywcy, który otrzyma mieszkanie bez obciążeń hipotecznych. Bez takiej zgody umowa deweloperska będzie nieważna. Planowana nowelizacja przewiduje także sankcje dla deweloperów. Jeśli nie zapewnią klientom jednego z obowiązkowych środków ochrony ich wpłat, ma im grozić grzywna albo kara ograniczenia lub pozbawienia wolności do dwóch lat.

Autor: mb//sta / Źródło: PAP