"Mamy do czynienia z kontynuacją cenowego rajdu"

- Nadal mamy do czynienia z kontynuacją cenowego rajdu. Nie są to lokalne podwyżki, które można by było uzasadnić specyfiką rynku, ale pojawiają się one masowo w większości największych miast - stwierdził ekspert Metrohouse Marcin Jańczuk, cytowany w raporcie Barometr Metrohouse i Credipass, opracowanym we współpracy z portalem rynekpierwotny.pl.

Z danych zawartych w raporcie wynika, że średnia ofertowa cena za metr kwadratowy nowych mieszkań najwyższa była w Warszawie (17 858 zł, +1 proc. kw/kw), następnie w Krakowie (16 393 zł, +0,7 proc.) i Gdańsku (15 909 zł, +3,6 proc.). Kolejne są: Wrocław (14 633 zł, +4,6 proc. ), Poznań (13 289 zł, +1,7 proc.) i Łódź (11 535 zł, +2,5 proc.)

W raporcie podano jednak, że rekordowa liczba mieszkań i mało klientów zdecydowanych na realizację transakcji, to dobry prognostyk na korekty cen.

Dodano, że takiemu obrotowi spraw mogą też sprzyjać dość stanowcze działania Rady Polityki Pieniężnej, które prowadzą do utrzymania stóp procentowych na niezmiennych poziomach. Fakt ten ma bezpośrednie przełożenie zarówno na ceny kredytów hipotecznych, ale też na ich dostępność.

Eksperci wskazują jednak, że nie widać na przestrzeni ostatnich kwartałów znaczących zmian w zdolności kredytowej klientów.

"Pomimo dość atrakcyjnego oprocentowania kredytów w III kw. br., możliwości Polaków do zaciągania nowych zobowiązań nie zwiększyły się znacząco. Brak spadków stóp procentowych, restrykcyjna polityka kredytowa banków oraz brak jednoznacznej odpowiedzi w kwestii programu rządowego dla kredytobiorców, powoduje spowolnienie na rynku mieszkaniowym i kredytowym" - napisał Andrzej Łukaszewski, ekspert finansowy Credipass.

W raporcie podano, że mając na uwadze dużą podaż mieszkań na sprzedaż oraz niższą aktywność klientów kupujących, czas sprzedaży, w porównaniu do analogicznego okresu zeszłego roku, można uznać za dość dobry.

"Jeżeli porównamy go jednak do II kw. br. widać jednak dość duże zmiany – zwłaszcza w Warszawie" - napisano.

Według raportu widoczne jest wydłużenie czasu oczekiwania na transakcję o nieco ponad miesiąc.

"W tabeli transakcji spotkamy jednak skrajnie różne czasy sprzedaży – od transakcji zawieranych w ciągu kilku dni od pojawienia się oferty na rynku, do mieszkań sprzedawanych dopiero po kilkunastu miesiącach i korekcie ceny sięgającej ponad 20 proc. pierwszej ceny ofertowej" - napisano.

Podano, że to pokazuje znaczenie rzetelnej wyceny lokalu przed sprzedażą.

Eksperci zwracają uwagę, że III kw. 2024 r. cechował się o 13 proc. mniejszą sprzedażą deweloperów z sześciu największych rynków względem okresu kwiecień - czerwiec.

Wskazali oni, że w mniejszym stopniu spadła liczba wprowadzonych na największe rynki nowych ofert (o 6 proc. względem II kw. 2024 r.). To nie oznacza jednak korekt cen. Średnie ceny w III kw. wzrosły na każdym z sześciu analizowanych największych rynków w Polsce.

"Na wyróżnienie zasługuje nie tylko fakt, że nowy metraż wszędzie podrożał. Zróżnicowana skala wzrostów jest także godna uwagi. Najmniejsze kwartalne zmiany odnotowano tam, gdzie deweloperzy skupili się na uzupełnianiu podaży tańszymi ofertami. Mowa o dwóch największych miastach kraju, czyli Warszawie i Krakowie" - stwierdził Andrzej Prajsnar, ekspert portalu rynekpierwotny.pl.

Prajsnar wskazał, że nieco odmienną strategię przyjęli inwestorzy działający na terenie Wrocławia.

"W stolicy Dolnego Śląska na skutek wprowadzania droższych nowych inwestycji wyraźnie wzrósł bowiem ofertowy udział mieszkań deweloperskich z ceną 15 001 zł/m kw - 20 000 zł/m kw" - napisał.

"Podobna zmiana miała miejsce również w Krakowie, ale zrównoważył ją m.in. spadek znaczenia rynkowego najdroższych lokali (kosztujących ponad 20 000 zł/m kw) - dodał.

Eksperci zwracają też uwagę na statystykę dotyczącą udziału mieszkań, które kosztują (ofertowo) do 10 000 zł/m kw. Pod koniec września 2024 r. udział takich lokali w ofercie deweloperskiej był największy w Łodzi (27,6 proc.) oraz w Poznaniu (10,9 proc.).

Wskazali, że jeszcze kwartał wcześniej analogiczny "łódzki" odsetek nowych mieszkań z ceną do 10 000 zł/m kw. wynosił 37 proc.

"Prawie niemożliwe jest znalezienie nowego mieszkania za mniej niż 10 000 zł/m kw. na terenie Warszawy (0,9 proc.) i Krakowa (0,3 proc.)" - napisał Andrzej Prajsnar.