W połowie maja spółka PKP S.A. ogłosiła, że szuka partnera inwestycyjnego dla zagospodarowania nieruchomości przy ul. Burakowskiej. Chodzi o wąską, podłużną działkę wzdłuż torów kolejowych w sąsiedztwie przystanku Warszawa Powązki. Obecnie to teren mocno zadrzewiony i niezagospodarowany. Pośród zieleni przebija się niewielki asfaltowy plac. Po drugiej stronie torów stoją już bloki przy Rydygiera.
Na swoim terenie PKP S.A. widzi budynki z lokalami mieszkalnymi pod najem instytucjonalny.
W biurze prasowym spółki pytamy o szczegóły. Przedstawicielka PKP S.A. Agnieszka Jurewicz podkreśla, że zaprezentowana wizualizacja ma charakter poglądowy, została przygotowana , aby "pokazać potencjał lokalizacji oraz możliwe kierunki jej zagospodarowania".
"Potencjalni inwestorzy uczestniczący w procesie będą mogli przedstawić własne koncepcje urbanistyczne i architektoniczne" - zastrzega Jurewicz. Dlatego też na razie nie wiadomo, ile budynków, jakiej wysokości, z iloma lokalami powstanie na tym miejscu.
"Parametry te będą wynikały z finalnej koncepcji przygotowanej wspólnie z partnerem inwestycyjnym oraz z uwarunkowań planistycznych dla tego obszaru" - wskazuje przedstawicielka kolejarzy. Harmonogramu na razie nie ma.
Po zmianie władzy nieśmiało wracają projekty deweloperskie
Zaangażowanie kolei w deweloperkę nie dziwi Adriana Furgalskiego, prezesa Zespołu Doradców Gospodarczych. Jak zauważa, mniej więcej dwa procent terenów Warszawy jest w posiadaniu spółek kolejowych.
- Są wśród największych właścicieli nieruchomości, budynków, lokali mieszkalnych, usługowych w mieście. W liczbach bezwzględnych to około tysiąc hektarów. Duża część tego terenu ma potencjał inwestycyjny - deweloperski czy biurowy - mówi Furgalski.
Zaznacza, że działalność deweloperska PKP S.A. nie jest tematem nowym, ale przez osiem lat rządów Zjednoczonej Prawicy była uśpiona. - Tamta ekipa niespecjalnie pozytywnie myślała o pieniądzach prywatnych, deweloperach, a w szczególności zagranicznych, z którymi państwowe spółki miałyby wchodzić w jakieś projekty. To tempo zbywania gruntów siadło, bo skupiono się wówczas na projekcie "Mieszkanie Plus", który ostatecznie okazał się klęską - wyjaśnia.
- Po zmianie władzy to się w dość w nieśmiałym tempie zmienia. Mamy chociażby odbudowę pomysłu na tereny przy stacji Warszawa Gdańska - dodaje ekspert.
Chodzi o wznowienie zawieszonej ponad dekadę temu współpracy z Ghelamco, w ramach której ma zostać przebudowany Dworzec Gdański. Oprócz nowego budynku dworcowego na terenach kolejowych zaplanowano cztery biurowce.
Konieczność zagospodarowania terenów kolejowych wynika również z ustawy o restrukturyzacji PKP z 2000 roku, w której wprost napisane jest, że majątek zbędny do prowadzenia działalności kolejowej powinien być zbywany. Zresztą zgodnie z ustawą sama PKP S.A. miała zostać zlikwidowana, ale jej kolejne zarządy się do tego nie kwapią.
Ograniczy suburbanizację, ale są też minusy
Ale czy pozbywanie się działek pod zabudowę mieszkaniową to właściwy kierunek z perspektywy miasta i jego mieszkańców? - Na dwoje babka wróżyła - odpowiada Łukasz Drozda, urbanista, adiunkt na Wydziale Stosowanych Nauk Społecznych i Resocjalizacji Uniwersytetu Warszawskiego, autor głośnej książki "Dziury w ziemi. Patodeweloperka w Polsce".
- Z jednej strony to, na co narzekamy w kontekście rozwoju polskich miast, to jest ich rozlewanie się na obrzeża. Proces suburbanizacji powoduje szereg problemów, również zresztą związanych z transportem. Mieszkańcy coraz więcej czasu spędzają na dojazdach do obszaru śródmiejskiego, w którym z reguły dalej pracują. Z tego punktu widzenia powinniśmy właśnie szukać wszelkich takich szczelin, gdzie można osadzić nowe budynki mieszkalne - ocenia Łukasz Drozda.
- Za każdym razem jednak, kiedy słyszę o pomyśle zabudowy terenów kolejowych, to zapala mi się czerwona lampka. Czy przypadkiem to nie jest ucinanie gałęzi, na której siedzimy? A jeśli w przyszłości okaże się, że na miejscu, które w tej chwili kolej odda, powinien powstać nowy tor? - zastanawia się nasz rozmówca.
Drozda podkreśla, że nie jest przeciwnikiem budowania mieszkań wzdłuż linii kolejowych. Ale wiele zależy od szczegółowych rozwiązań dotyczących m.in. akustyki. Agnieszka Jurewicz zapewnia, że na etapie projektowania będzie uwzględniona potrzeba ograniczenia hałasu "poprzez odpowiednie kształtowanie zabudowy, układ przestrzenny, rozwiązania elewacyjne, parametry przegród czy izolacyjność akustyczną".
Mieszkania raczej dla pracowników korporacji
- Nie ma wątpliwości, że z perspektywy mieszkańców mieszkania na wynajem są tym, czego w mieście brakuje najbardziej. Jestem nawet w stanie zaryzykować tezę, że kolej jako państwowa instytucja sprzyja tutaj strategicznym celom Warszawy - mówi Drozda.
Jednocześnie wskazuje na zagrożenia partnerstwa z deweloperem, który cel ma wyłącznie jeden - zarobkowy. Braku przystępnych mieszkań dla policjantów czy nauczycieli z deficytem, których mierzy się Warszawa, może to nie rozwiązać.
- Jeżeli kolej szuka partnera, będzie to jakiś partner komercyjny, zapewne duża firma zajmująca się najmem instytucjonalnym. Dlatego można założyć, że będą to mało dostępne cenowo mieszkania. Mogę sobie łatwo wyobrazić, że w tej lokalizacji modelowym najemcą będzie pracownik korporacji, w istotnym stopniu zagraniczny, który pracuje w zagłębiu biurowym, które przecież też jest w tej okolicy - podsumowuje Łukasz Drozda.