Wielkie targowisko nieruchomości

Warszawa

Fundacja Bęc ZmianaChwała miasta

Warszawa buduje swój wizerunek nie w oparciu o architekturę, lecz o nieruchomości. Liczą się metry kwadratowe, kubatury, wysokość budynków i nakładów, stopy zwrotu, kolejne transakcje i wielki kapitał. Ten ostatni zdaje się doceniać starania władz miasta.

Według rankingu perspektyw inwestycyjnych na rynku nieruchomości przygotowanego na początku 2012 roku przez PwC – jedną z największych firm doradczych na świecie – i światową organizację Urban Land Institute, która zrzesza ponad 30 tysięcy związanych z nieruchomościami instytucji z 95 krajów, Warszawa znalazła się na trzecim miejscu wśród europejskich miast, za Stambułem i Monachium. Wiadomość ta obiegła serwisy gospodarcze i była z satysfakcją powtarzana przez rządzącą miastem ekipę prezydent Hanny Gronkiewicz-Waltz.

Jeśli przyjąć założenie, że wyniki finansowe są najważniejszym kryterium oceny działania miasta, to rządzący Warszawą mają powody do zadowolenia. Mimo kryzysu tempo inwestycji komercyjnych nie spada. W biurze architektury mniej jest co prawda wniosków o warunki zabudowy dla spektakularnych wieżowców projektowanych przez światowe gwiazdy, obliczonych głównie na podbicie wartości działek w najdziwniejszych częściach miasta. Nie ubywa natomiast mniejszych, ale poważnych projektów, które szybko przechodzą od barwnych wizualizacji do prac budowlanych.

"Działalność inwestycyjna w Europie Środkowo-Wschodniej w pierwszej połowie 2012 r. spadła o ponad połowę w porównaniu z wcześniejszym okresem, a aktywność inwestorów skupiła się prawie wyłącznie na Polsce i Czechach" – czytamy w raporcie firmy doradczej CBRE przygotowanym po ostatniej edycji targów EXPO REAL w Monachium. Z kolei z raportu Winning in Growth Cities firmy Cushman & Wakefield wynika, że Polska, z inwestycjami transgranicznymi (z udziałem kapitału zagranicznego) w nieruchomości komercyjne o wartości 1,15 miliarda euro jest liderem regionu (z 55% udziałów w rynku). Sama Warszawa jest na 12 miejscu na świecie pod względem wartości inwestycji transgranicznych w nieruchomości różnych typów i na 49 miejscu pod względem wartości całkowitej inwestycji w nieruchomości.

– Warszawa wciąż ma duży potencjał wzrostowy jako kluczowe regionalne centrum biznesu. Dzięki względnej odporności na skutki kryzysu finansowego jest postrzegana jako rynek o niskim ryzyku – ocenił przy okazji publikacji raportu David Hutchings, dyrektor europejskiego działu badań C&W. Dla miejskich urzędników i lokalnych polityków to potwierdzenie słuszności prowadzonej polityki, która konsekwentnie skupia się na relacjach z inwestorami. Skupia do tego stopnia, że pytani o architekturę urzędnicy mówią o nieruchomościach, jakby nie dostrzegając, że nie są to pojęcia równoznaczne. Nie dostrzegają też w architekturze potencjału wizerunkowego czy promocyjnego. Szefowa miejskiego biura promocji Katarzyna Ratajczyk przyznaje, że styczność ze słowem "architektura" ma dwa razy do roku – podczas dużych zagranicznych targów inwestycyjnych. Warszawa konsekwentnie promuje się na dwóch: MIPIM w Cannes oraz EXPO REAL w Monachium. To ogromne imprezy, ściągające inwestorów z całego świata. I choć od robienia konkretnych interesów ważniejsze są tu panelowe dyskusje, a w Cannes bardziej jeszcze spacery nadmorską promenadą i koktajle na pokładach wielkich jachtów, to nie przypadkiem na targach obecne są zarówno największe metropolie, jak i miasta aspirujące do takiego miana.

Rocznie na udział w tych dwóch imprezach Warszawa wydaje około miliona złotych, przy czym wydatki na promocję na zagranicznych imprezach z roku na rok znacząco maleją (od 5 milionów złotych w 2008 do niespełna miliona zapisanego w budżecie na rok 2012). Prezentuje się tam wspólnie z obecnymi już w stolicy deweloperami (m.in. Yareal, BBI Development, Ghelamco), jak i firmami wchodzącymi dopiero na rynek nieruchomości (ostatnio m.in. Polskie Porty Lotnicze, Mennica Polska). Firmy ponoszą część kosztów zorganizowania stoiska, na którym prezentowane są aktualnie realizowane projekty. Przez ostatnie lata wszystko to obudowane było oczywiście piłkarskimi akcentami. Na porośniętym sztuczną trawą stoisku, które jeździło z jednej imprezy na drugą, dominowała najpierw wizualizacja, a potem zdjęcie gotowego już Stadionu Narodowego.

Trudno powiedzieć, czy piłka nożna jest wśród inwestorów popularna. Od stadionów większe wrażenie na branży nieruchomości robiła z pewnością słynna mapka Europy z polską "zieloną wyspą" w środku. Pozycja Polski, a z nią Warszawy, w ostatnich latach znacząco wzrosła, co w targowej hierarchii w Cannes przełożyło się na przesunięcie stołecznego stoiska z dusznej piwnicy bez okien do okrągłego pawilonu z tarasem i widokiem na lazurowe morze. Z kolei w Monachium Polska już w 2011 roku była drugim krajem pod względem liczby wystawców – z 45 stoiskami ustępowała tylko Austrii.

Czyszczenie działek

W sportowym opakowaniu stolica prezentowała w ostatnich latach wciąż tę samą ofertę: listę działek, które są na sprzedaż. – To są działki "czyste", czyli bez roszczeń, objęte miejscowymi planami zagospodarowania lub z wydanymi warunkami zabudowy, a więc dobrze przygotowane – podkreśla wiceprezydent Michał Olszewski, odpowiedzialny m.in. za relacje z inwestorami.

Takich "czystych" działek ma w Warszawie zbyt wiele. Wciąż nierozwiązany problem roszczeń spadkobierców byłych właścicieli ogranicza sprzedaż (czy – jak mówią krytycy tej strategii – wyprzedaż) miejskich nieruchomości. Tym cenniejsze są więc działki, które nie mają takich wad. Dzięki temu inwestorzy nie grzęzną w żmudnych procedurach, które blokują deweloperski biznes w Warszawie. Choć formalnie ratusz ma na wydanie decyzji o warunkach zabudowy lub o pozwoleniu na budowę od 30 do 60 dni, czasem proceduje latami. Deweloperzy obecni w stolicy od dawna umieją wkalkulować to w proces inwestycyjny, ale dla nowych może to być nie lada zaskoczeniem. W skrajnym przypadku, jak przy budowie Złotej 44, może nawet zachwiać sytuacją finansową firmy. Z kolei przykład zamieszania wokół tymczasowej siedziby Muzeum Sztuki Nowoczesnej w dawnym Pawilonie Meblowym "Emilia" pokazuje, że działki są przedmiotem gry interesów, w której uczestniczy nie tylko miasto i deweloper. "Emilię" – jako część majątku prywatyzowanej spółki Meble Emilia – sprzedało inwestorowi Ministerstwo Skarbu. Wcześniej zgodziło się jednak na umowę najmu dla MSN. W tym samym czasie ratusz, a konkretnie pracownik biura stołecznego konserwatora zabytków, wpisał obiekt do ewidencji zabytków, mocno ograniczając swobodę firmy, która kupiła całą spółkę tylko po to, żeby na miejscu pawilonu postawić wieżowiec.

W perypetiach związanych z tą inwestycją odbijają się zresztą wszystkie problemy polityki gruntowej ratusza, który musiał w końcu zmierzyć się przy tej okazji z kwestią roszczeń i odkupić grunty pod budowę muzeum od spadkobierców byłych właścicieli za kilka milionów złotych. Wykupywanie gruntów idzie jednak miastu bardzo opornie i dlatego wciąż nierozwiązane pozostają kwestie prywatnych fragmentów Pola Mokotowskiego, Parku Świętokrzyskiego czy skweru Batalionu AK Ruczaj przy ulicy Mokotowskiej. W prywatne ręce wrócił nawet fragment Ogrodu Saskiego. A o wykup działek, na których miasto chce zachować zieleń, jest trudniej, niż wtedy, gdy chodzi o teren pod miejskie inwestycje. Tak czy owak, ratusz o swoich planach i toczących się negocjacjach mówi niezwykle niechętnie, tłumacząc, że zdradzenie szczegółów osłabiałoby pozycję negocjacyjną miasta.

Dobra nie taka dobra?

Inwestowanie w warszawskie grunty nie jest więc proste i wymaga dobrej orientacji w zmieniających się uwarunkowaniach. A i ta nie zawsze wystarcza do uniknięcia niespodzianek. – Wbrew pozorom nikogo to nie zniechęca – przekonuje jednak Olszewski. – Polska należy do Unii Europejskiej, więc wszyscy mają gwarancję, że procedury jednak działają. Owszem, zdarza się, że inwestor czeka wiele miesięcy, ale to bynajmniej nie wynika z lenistwa urzędników. Po pierwsze obowiązują nas uzgodnienia z innymi organami i podmiotami zainteresowanymi, po drugie zdarzają się sprawy "zabagnione". Często np. dane w księgach wieczystych nie pokrywają się ze stanem faktycznym. Zdarza się, że działka sprzedana jako jedna, tak naprawdę składa się z kilku skrawków o różnym stanie prawnym. Na końcu są też sprawy związane z dekretem Bieruta. Te problemy często "wychodzą" dopiero na etapie wydawania decyzji. I niestety ich wyprostowanie trwa – tłumaczy.

Odblokowanie procedury może wymagać czasem zaskakujących decyzji – Rada Warszawy ma np. jeszcze w tym roku zadecydować o zmianie przebiegu granicy dwóch dzielnic, bo przechodzi ona w poprzek prywatnej działki. Inwestor musiałby zgodę na jedną część budynku uzyskiwać na Woli, a na drugą – na Ochocie. Działki promowane na tragach zazwyczaj nie mają takich wad. Choć nie zawsze – słynna nieruchomość na Powiślu, na rogu Dobrej i Zajęczej, gdzie jeszcze kilka lat temu działało klubowe zagłębie, wciąż nie została sprzedana, bo ratusz nie może pozbyć się jednego z najemców.

Gruntom, które nie są objęte planami miejscowymi, ratusz wydaje wcześniej warunki zabudowy. To zresztą jeden z niewielu momentów, gdy w cały proces świadomie włącza się architektów – nad tymi "wuzetkami" pracują bowiem studenci Wydziału Architektury Politechniki Warszawskiej. W ramach współpracy między uczelnią a ratuszem odbywają praktyki, przy okazji poznając realia pracy "drugiej strony" procesu, w którym będą uczestniczyć jako zawodowcy.

Decyzja o ograniczeniu się do promowania działek gotowych do inwestowania ma jednak swoją cenę – wiele atrakcyjnych gruntów w ogóle nie pojawia się na targach. Tak jest na przykład z placem Defilad. Mimo że zmiana planu miejscowego dla tego terenu była sztandarowym przedsięwzięciem władz miasta, spektakularnych wizualizacji nowej jego wersji na targi nigdy nie zabrano. Powód jest prosty: teren objęty jest wieloma roszczeniami, a dodatkowo zabudowę utrudnia konieczność porozumienia się z PKP i trwająca budowa drugiej linii metra. Dopiero dwa lata po uchwaleniu planu miasto rozpoczęło przygotowania do sprzedaży pierwszego fragmentu tego terenu. Działkę o powierzchni 6,5 tysiąca mkw wyceniono na 70 milionów złotych.

Wizerunek tworzony na potrzeby deweloperów rozmija się więc z polityką przestrzenną prowadzoną wewnątrz miasta.

Miliard w portfelu

Na targach w Cannes prawdziwymi gwiazdami pozostają niezmiennie Paryż i Londyn. Dawno już wyprowadziły się ze swoimi stoiskami z ciasnego Pałacu Festiwalowego i organizują swoje stoiska w dużych namiotach przy plaży. To pozycja obowiązkowa na trasie każdego gościa. Warszawa skromnie wypada jednak nie tylko na tle największych metropolii – także na tle średnich europejskich miast nasze stoisko wydaje się ubogie. Urzędnicy bronią się jednak, że czasy są trudne, promocja droga, a dobrze przygotowana oferta jest ważniejsza od prezentacji na interaktywnych stołach czy tabletach.

Jaki jest więc bilans targów? Do Cannes Warszawa jeździ od 2006 roku. Prezentowała tam w sumie 73 działki (na sprzedaż wystawia oczywiście więcej – na targach prezentuje tylko te najatrakcyjniejsze). Do dziś udało się sprzedać 26 z nich o łącznej wartości ponad miliarda złotych netto. W większości przypadków udawało się to zresztą już w pierwszym roku po dodaniu do oferty, a miasto, poza gotówką, zyskało na podatkach od nieruchomości, opłatach za użytkowanie wieczyste i podatkach pośrednich trudne do oszacowania kwoty.

Zdecydowana większość tych transakcji przypadła na okres od 2005 do 2008 roku. W latach 2010–2011 sprzedano tylko trzy działki. 24 nieruchomości wycofano z oferty lub przynajmniej zaprzestano promocji, głównie dlatego że ujawniły się jakieś wady, np. roszczenia, ograniczenia konserwatorskie lub związane z ochroną przed powodzią albo innymi zadaniami samorządu, do realizacji których okazały się niezbędne.

Ilu deweloperów skusiła prezentacja na targach, ilu i tak miało zamiar inwestować w Warszawie, a ilu przyciągnęła dobra prasa – tego nie sposób ocenić. Nie da się więc łatwo wyliczyć, czy zyski przewyższają koszt uczestnictwa w tych imprezach, szczególnie że w tym czasie zaczął się kryzys i na cenowe rekordy oraz pasjonujące licytacje kolejnych hektarów trzeba będzie poczekać. Do września 2012 roku na 60 postępowań sprzedaży miejskich nieruchomości rozpoczętych w tym roku tylko 8 zakończyło się transakcją. Planowane dochody z tego tytułu miasto musiało w październiku obniżyć o 147 milionów złotych.

Ratusz nie traci jednak optymizmu: – Inwestorów cały czas przybywa, a licytacje działek zazwyczaj kończą się sprzedażą za cenę większą od wywoławczej – zauważa wiceprezydent Olszewski. Jego zdaniem to jest właśnie najważniejszy efekt targów w Cannes i Monachium.

Architektura na riwierze

Na wielkim targowisku nieruchomości architektura jest oczywiście obecna i to nie tylko w formie makiet czy wizualizacji. Duże firmy projektowe mają tu swoje stoiska, gdzie chwalą się najbardziej spektakularnymi realizacjami, a inżynierowie prezentują swoje osiągnięcia konstrukcyjne. Wreszcie pojawiają się architekci, wśród nich ci najwięksi. Bez czerwonego dywanu i pod nieobecność gwiazd filmowych, to oni pełnią w Pałacu Festiwalowym rolę celebrytów. Czasem wygłaszają wykłady, pojawiają się na stoiskach krajów, w których właśnie powstają ich budynki, na tle makiet i wizualizacji pozują do zdjęć z politykami i inwestorami. O samej architekturze mówi się tu jednak niewiele, bo nie ona jest tu najważniejsza – z perspektywy inwestycyjnej stanowi tylko opakowanie.

Trudno więc mieć do władz Warszawy pretensje, że nie stawiają na architekturę. Z drugiej strony trudno nie zauważyć, że skoro poświęcają tak wiele uwagi firmom, które tu budują, mogłyby też zwrócić uwagę na jakość tego, co proponują. A przy okazji zainteresować warszawską architekturą zarówno gości, jaki i mieszkańców. Dobre notowania Warszawy wydają się doskonałym pretekstem do stworzenia wizerunku stolicy opartego o nowe realizacje.

Ratusz z tej szansy nie korzysta. Nie próbuje też uświadomić mieszkańcom, jakie korzyści wynikają z naszej obecności w Cannes czy Monachium. To poważny błąd, bo zainteresowanie nowymi inwestycjami jest całkiem spore. Niezwykła popularność Forum Polskich Wieżowców, z którego wywodzi się m.in. inicjatywa Forum Rozwoju Warszawy, to jeden z dowodów. Mieszkańców wciąż nie traktuje się jednak w Warszawie jak uczestników procesu inwestycyjnego. Lista działek wystawianych na sprzedaż nie jest ani łatwo dostępna, ani dobrze znana – to raczej jeden z dziesiątek dokumentów jeśli nie tajnych, to z pewnością udostępnianych dyskretnie. O tym, że w okolicy działać zacznie nowy inwestor, mieszkańcy dowiadują się zwykle już po podpisaniu umowy sprzedaży. O swoich planach ratusz nie informuje ani szczegółowo, ani rzetelnie – wspominany przykład placu Defilad jest skrajny, ale też dobrze pokazuje, na czym polega "polityka wizualizacji", za którymi niezbędne do realizacji działania idą zbyt wolno, jeśli w ogóle.

Wizerunek w budowie

Nie oznacza to jednak, że w Warszawie nie ma działań, także współfinansowanych przez ratusz, które starałby się ten inwestycyjny boom przybliżyć mieszkańcom. Jest festiwal Warszawa w budowie organizowany przez Muzeum Sztuki Nowoczesnej, mocno skoncentrowany na różnych aspektach procesów modernizacji stolicy. Jest organizowana cyklicznie przez Centrum Łowicka coroczna wystawa Plany na przyszłość, gdzie mieszkańcy mają rzadką okazję zapoznać się z projektami, które w formie oficjalnych wniosków trafiają do miejskiego biura architektury. Wreszcie nieśmiałe próby promowania warszawskiej architektury podjęte mają być także w Cannes i Monachium. Ogromne zainteresowanie zagranicznych mediów instalacją reklamowaną jako najwęższy dom świata – Domem Kereta na Woli – sprawiło, że Biuro Promocji dostrzegło jego potencjał.

– Ratusz chce od nas wypożyczyć makietę i zabrać ją ze sobą na przyszłoroczne targi, żeby pokazać tam, że właśnie w Warszawie jest taki dom – mówi autor projektu, architekt Jakub Szczęsny z grupy Centrala.

Optymista może w tym dostrzec pierwszą jaskółkę zmiany podejścia do architektury jako elementu tożsamości miasta, który da się wykorzystać także komercyjnie. Pesymista zwróci uwagę, że pochylając się nad architekturą tylko dwa razy do roku, nie można wykreować żadnego spójnego wizerunku, który następnie udałoby się wypromować na świecie, czy to wśród inwestorów, czy turystów.

– Sukcesy biznesowe miasta, wysokie miejsca w rankingach czy zainteresowanie inwestorów przekładają się na ogólny rozwój i wzrost gospodarczy. Nie ma bezpośredniego przełożenia na życie mieszkańca. Dlatego dziś bardzo trudno byłoby budować tożsamość w oparciu o gospodarczy sukces Warszawy – zauważa wiceprezydent Olszewski. – Bezsprzecznie musimy nad tym popracować.

Tymczasem to właśnie architektura może być brakującym ogniwem między gospodarczymi sukcesami miasta a poziomem życia mieszkańców. To ona jest bowiem językiem, jakim te sukcesy codziennie do nich przemawiają – bez względu na to, czy bardziej imponują im wieżowce na Woli, czy kamienice na Pradze.

Karol Kobos