Sprzedaż działki na Kamionku. Skąd wzięły się wątpliwości wokół transakcji ratusza?

Ponad dwuhektarowy teren na przedpolu parku Skaryszewskiego znajduje się w obrębie Kamionkowskich Błoni Elekcyjnych. To tam w XVI i XVII wieku wybierano polskich królów - Henryka Walezego i Augusta III Sasa. Więcej niż 80 procent działki wpisane jest od 1993 roku do rejestru zabytków. Cztery lata temu miasto sprzedało ją prywatnemu inwestorowi, firmie Leoset za 38 milionów złotych.

O kontrowersjach wokół tej transakcji na przełomie sierpnia i września zaczęli alarmować aktywiści ze stowarzyszenia Miasto Jest Nasze. Podnoszone przez nich zarzuty opisywała wówczas szerzej "Gazeta Stołeczna". Początki tej historii sięgają jednak wiosny roku 2017, gdy MJN po raz pierwszy zawiadomiło prokuraturę o możliwości popełnienia przez stołecznych urzędników przestępstwa. Z ustaleń aktywistów wynikało, że na sprzedaż nie została wydana zgoda konserwatora zabytków. Dowodzili oni, że świadczy to o nieważności zawartej umowy. Śledczy nie dopatrzyli się jednak nieprawidłowości w działaniach ratusza i odmówili wszczęcia postępowania. Działania prokuratury poparł także sąd, odrzucając zażalenie aktywistów na to postanowienie.

OGLĄDAJ TVN24 W INTERNECIE

Wątpliwości wokół transakcji i nagłośnienie sprawy sprawiły jednak, że wszczęto wewnętrzną kontrolę w urzędzie miasta, którą przeprowadzono na przełomie maja i czerwca 2017 roku. Zastrzeżenia dotyczyły przede wszystkim Biura Gospodarowania Nieruchomościami, które w czasie przygotowań do sprzedaży zarządzane było przez Marcina Bajkę (gdy transakcja była finalizowana, był on już zwolniony z ratusza w związku z aferą reprywatyzacyjną). W trakcie kontroli stwierdzono, że BGN rzeczywiście nie wystąpiło do stołecznego konserwatora zabytków o zgodę na zbycie nieruchomości. Jak czytamy w wystąpieniu pokontrolnym przygotowanym przez ówczesną prezydent Hannę Gronkiewicz-Waltz, pracownicy podjęli decyzję na podstawie analizy prawnej z 2013 roku, dotyczącej zupełnie innej nieruchomości. Zdaniem prezydent, w trakcie procedury przetargowej nie dochowali oni "należytej staranności" przy interpretacji przepisów, a szczególnym tego przejawem był brak wystąpienia do radcy prawnego BGN o opinię w tej konkretnej sprawie.

Dalej Gronkiewicz-Waltz zwróciła uwagę, że podczas przygotowania nieruchomości do sprzedaży doszło do jej podziału na działki ewidencyjne, a naczelnik Wydziału Geodezji Urzędu Dzielnicy Praga Południe nie wystąpiła o zatwierdzenie tej decyzji do wojewódzkiego konserwatora zabytków. Do podjęcia takich działań zobowiązywały ją zapisy ustawy o ochronie dóbr kultury.

Kontrolerzy dopatrzyli się także nierzetelności w procedurze uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla rejonu ulicy Grochowskiej, który objął Kamionkowskie Błonia Elekcyjne. Gdy w 1995 roku przystąpiono do jego sporządzenia, pojawiło się kilka koncepcji zagospodarowania działki. Jedna zakładała pozostawienie skweru Stanisława Augusta (tą nazwą określano wówczas Kamionkowskie Błonia Elekcyjne - red.) jako zieleni parkowej z dopuszczeniem w części północno-wschodniej zabudowy na cele rekreacyjne (plac zabaw i kryta pływalnia) oraz dydaktyczno-edukacyjne (ścieżka edukacyjna i ogród biocenotyczny). Mieszkańcy składali też wnioski do projektu, z których wynikało, że zależy im na zachowaniu terenów zielonych i istniejącego przy nich parkingu.

Ale ostatecznie zespół projektowy przyjął inną propozycję, zawartą we wniosku Spółdzielni Mieszkaniowej "Kamionek", która proponowała realizację zespołu mieszkaniowo-usługowego, parkingu wielopoziomowego dla mieszkańców i krytej pływalni. Prezydent oceniła to negatywnie, wskazując na wątpliwości dotyczące dopuszczenia zabudowy na terenie określonym jako obszar bezwzględnej ochrony przyrody oraz w miejscu wpisanym do rejestru zabytków. Ochronę przyrody zalecono w sporządzonych w 1996 roku "Uwarunkowaniach środowiska przyrodniczego", które powstały jeszcze przed przystąpieniem do sporządzenia planu miejscowego. Nieruchomość została opisana jako zespoły zieleni wysokiej, parki i zieleńce o wybitych walorach krajobrazowych.

Kontrola wykazała też, że zarówno w koncepcji, jak i w projekcie planu, wśród wymienionych zabytków i obiektów dziedzictwa kulturowego nie znalazł się zabytkowy skwer Stanisława Augusta. Nie było go ani na mapach, ani w części opisowej. Projekt w takiej wersji został przekazany wojewódzkiemu konserwatorowi zabytków do uzgodnienia, co zakończyło się wydaniem pozytywnej opinii. Dopiero po interwencji Zarządu Okręgu Stołecznego Ligi Ochrony Przyrody wojewódzki konserwator zabytków zwrócił urzędnikom uwagę na to niedopatrzenie. W efekcie skwer oznaczono na mapie, ale w części opisowej uchwalonego w kwietniu 1999 roku planu go nie odnajdziemy.

"Przesłanie do zaopiniowania niekompletnej dokumentacji mogło w znaczący sposób wpłynąć na proces decyzyjny, w efekcie którego WKZ wyraził pozytywną opinię o przesłanym MPZP" - oceniła Hanna Gronkiewicz-Waltz.

W wystąpieniu pokontrolnym znalazła się też ocena zasadności sprzedaży działki. W tym kontekście po raz kolejny pojawiają się wobec urzędników BGN zarzuty niedochowania "szczególnej staranności" podczas gospodarowania mieniem publicznym. Prezydent podkreśliła, że uzasadnione było sprzedanie części nieruchomości, którą w planie dopuszczono pod zabudowę mieszkaniowo-usługową. Celowość oddania w ręce dewelopera części działki, na których miały powstać obiekty publiczne, czyli parking i basen, budzą zdaniem prezydent "uzasadnioną wątpliwość".

Dalej pojawia się jeszcze negatywna ocena dotycząca sprzedaży części działki, którą w "uwarunkowaniach środowiska przyrodniczego" określono terenem bezwzględnej ochrony przyrodniczej. "Zbycie to, nie dość że pozbawia teren ten publicznego charakteru, to dodatkowo, w przyszłości, może wpłynąć na ograniczenie skuteczności wykonywania tej ochrony" - czytamy w wystąpieniu pokontrolnym.

Obecnie przedstawiciele ratusza nie podzielają tego stanowiska. - To nie pierwszy i nie ostatni przypadek, gdy sprzedaje się nieruchomość budowlaną wraz z terenem zielonym. W tym przypadku wprost nie widzieliśmy zagrożenia dla tego terenu, bo był on objęty ochroną planu miejscowego – przekonywał podczas październikowego spotkania z dziennikarzami Arkadiusz Kuranowski, dyrektor Biura Mienia i Skarbu Państwa, które wchłonęło po 2016 roku BGN.

Ostatnią kwestią, podniesioną w wystąpieniu pokontrolnym, jest sposób zbycia nieruchomości w formie sprzedaży prawo własności. Jak punktuje prezydent, BGN nie przeprowadził analizy, czy korzystniejszą opcją nie byłoby ustanowienie prawa do użytkowania wieczystego. Jego pracownicy z góry założyli, że najlepsza będzie sprzedaż. A ta - jak wskazała prezydent Gronkiewicz-Waltz - oznacza zakończenie wpływu miasta na sposób zagospodarowania terenu oraz działania nabywcy.

W protokole kontrolnym zwrócono też uwagę na sposób wyceny nieruchomości w 2013 roku. Rzeczoznawca oszacował wartość na 33,8 mln złotych, wyceniając osobno każdą z czterech części nieruchomości przeznaczonych pod różne funkcje zabudowy. Nie uwzględnił jednak - ani w opisie, ani w wycenie - faktu, że w większości znajduje się ona na terenie zabytkowym.

W latach 2013-16 ogłoszono cztery przetargi na sprzedaż działki. W żadnym nie zgłoszono ofert. Z raportu wynika też, że w żadnym z ogłoszeń przetargowych nie znalazła się informacja, że nieruchomość leży na terenie zabytkowym.

Po czterech nieudanych przetargach, w 2016 roku powstał kolejny operat szacunkowy. Tym razem rzeczoznawca na tej samej zasadzie wycenił nieruchomość na 32,5 mln złotych, czyli o ponad milion mniej niż poprzednio. Zawarł w opisie adnotację dotyczącą wpisu do rejestru zabytków, ale zastrzegł, że nie miała ona wpływu na szacunkową wartość rynkową. Pod koniec sierpnia 2016 roku do udziału w piątym przetargu stanęły dwie spółki. Odbyła się licytacja, w której 17 razy podbijano stawkę. Ostatecznie wygrała spółka Leoset, która zaoferowała za sprzedaż działki ponad 38 milionów złotych.

Po kontrolach Hanna Gronkiewicz-Waltz zobowiązała Biuro Mienia i Skarbu Państwa do przeprowadzenia przez Biuro Prawne pogłębionej analizy prawnej dotyczącej legalności sprzedaży działki. Dokument powstał wiosną 2018 roku. Zainteresowani tą sprawą aktywiści MJN wystąpili kilka miesięcy później do ratusza z wnioskiem o jego udostępnienie w trybie dostępu do informacji publicznej. Wtedy rozpoczęła się batalia prawna. - Ratusz odmówił nam dostępu do ekspertyzy, pisząc, że to dokument wewnętrzny. Nigdzie w przepisach nie występuje takie określenie. Złożyliśmy odwołanie w tej sprawie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, który nakazał urzędnikom upublicznienie opinii - mówił Stefan Gardawski z MJN.

Skargę na wyrok WSA złożył jednak w 2019 roku prezydent Rafał Trzaskowski. - Orzecznictwo sądowe w zakresie opinii prawnych nie jest jednoznaczne i w większości przypadków sądy orzekają, że są to dokumenty wewnętrzne, niestanowiące informacji publicznej - zaznaczyła rzeczniczka ratusza Karolina Gałecka. Dopiero w maju 2020 roku sprawę rozpatrzył Naczelny Sąd Administracyjny, podtrzymując decyzję sądu pierwszej instancji.

Aktywiści długo czekali na otrzymanie dokumentu. Zgodnie z wyrokiem sądu ratusz powinien przekazać im opinię latem. Ostatecznie otrzymali ją we wrześniu. - Ogłosiliśmy na Twitterze, że zrobimy konferencję prasową, by pokazać, jak ratusz podchodzi do wyroków sądów. Dopiero wtedy, tego samego dnia otrzymałem ją (opinię - red.) na maila - opisywał Gardawski.

- Wyrok zapadł 27 maja 2020 roku. Uzasadnienie wyroku otrzymaliśmy 18 sierpnia. Powinniśmy wydać ekspertyzę w ciągu 14 dni od tego dnia. Był sezon urlopowy i awaria kolektora do Czajki. Trochę się spóźniliśmy, udostępniliśmy ją 7 września - tłumaczyła w rozmowie z "Gazetą Stołeczną" Karolina Gałecka, rzeczniczka ratusza.

Nie był to jednak koniec batalii o dostęp do dokumentów, bo okazało się, że przekazana MJN opinia była poprzedzona inną ekspertyzą. Aktywiści zwrócili się  także o jej ujawnienie i znów napotkali na opór urzędników. Ci argumentowali, że wyrok sądu nie dotyczył tego dokumentu. Z interwencją do ratusza udała się posłanka partii Razem Magdalena Biejat. Po dwóch dniach starań i nagłaśniania sprawy w mediach społecznościowych wszystkie ekspertyzy zostały w końcu opublikowane na stronie urzędu miasta.

Od momentu nagłośnienia sprawy urzędnicy na różne sposoby odpierali zarzuty dotyczące nieprawidłowości przy sprzedaży. Z jednej strony przekonywali, że zgoda konserwatora nie była w ogóle potrzebna. Po tegorocznych wystąpieniach aktywistów znów przywołany został argument powtarzany już przed trzema laty. "W tym przypadku cały obszar jest wpisany do rejestru zabytków, nie literalnie ta jedna działka. Przepis dotyczący zgody konserwatora dotyczy działek jednostkowo wpisanych, a nie obszarów jak to ma miejsce w tym przypadku" - poinformowała nas w marcu 2017 roku Agnieszka Kłąb, ówczesna zastępczyni rzecznika prasowego stołecznego ratusza.

Identyczne tłumaczenie znajdziemy we wrześniowym komunikacie ratusza. "Przedmiotem ochrony jest nie konkretna nieruchomość, tylko krajobraz zieleni parkowej stanowiący otulinę Parku Skaryszewskiego" - twierdzą urzędnicy. Podobną interpretację przyjęła też prokuratura, odmawiając w 2017 roku wszczęcia śledztwa w sprawie sprzedaży działki. Okazuje się jednak, że tego poglądu nie podzielił w 2018 roku radca prawny ratusza Paweł Kamiński. To on sporządził opinię, o której udostępnienie walczyli aktywiści. "Wydaje się, że wskazany teren z zielenią parkową i układem wodnym ograniczony ulicą: Stanisława Augusta, osiedlem mieszkaniowym (od strony wschodniej), ulicą Waszyngtona, Parkiem Skaryszewskim w Warszawie, którego granice zostały oznaczone na planie, stanowi obok samej zieleni i układu wodnego również nieruchomość, to jest teren wskazany we wpisie do rejestru zabytków w rozumieniu cywilistycznym tworząc tym samym w połączeniu z zielenią i układem wodnym całość substancji zabytkowej - w konsekwencji powyższego pozwolenie na sprzedaż nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków było konieczne" - stwierdził Kamiński.

Podobnie wypowiedział się w tej kwestii profesor Adam Jaroszyński, autor opinii przygotowanej na potrzeby opracowania opinii Biura Prawnego autorstwa Kamińskiego. "Uważam, że skoro zbyta nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków w granicach określonych w decyzji o wpisie (a ustawa o ochronie dóbr kultury nie przewidywała wymogu oznaczenia takiego zabytku numeracją z ewidencji gruntów ani wieczystoksięgową), to zgoda konserwatora zabytków na zbycie była konieczna" - napisał profesor w dokumencie datowanym na 9 lutego 2018 roku.

Choć opinie prawników ratusza wydają się być jednoznaczne, nie zamykają sprawy. Urzędnicy próbują zasłaniać się interpretacją przepisów, która mówi, że nie doszło do złamania prawa, bo w czasie sprzedaży działki formalnie to prezydent Warszawy działał jako konserwator zabytków. Działo się to na mocy porozumienia z wojewodą mazowieckim z czerwca 2005 roku, które zostało zerwane latem 2017 roku. Dawało ono magistratowi część uprawnień, które obecnie ponownie należą do Mazowieckiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków. W latach 2005-17 ich realizowanie prezydent powierzał stołecznemu konserwatorowi zabytków, który działał w jego imieniu.

Aktywiści Miasto Jest Nasze przyznają, że decyzja w tej sprawie należała do stołecznego konserwatora zabytków, ale "urzędnicy dokonujący sprzedaży nie wystąpili o taką zgodę. Oznacza to, że transakcja sprzedaży była nielegalna". W 2017 roku pełniący tę funkcję Michał Krasucki również ocenił, że sprzedaż działki była równoznaczna sprzedaży nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków i w konsekwencji wymagała takiego pozwolenia. Ale, jak podaje ratusz, takiej opinii nie wyraził przed sprzedażą jego poprzednik Piotr Brabander. Wydał tylko zalecenia konserwatorskie w zakresie zagospodarowania nieruchomości.

Kwestię tego, kto w świetle przepisów powinien wydać taką zgodę, próbowali w swoich opiniach rozstrzygnąć prawnicy ratusza. W uzupełnieniu do pierwszego dokumentu profesor Jaroszyński zaznaczył na wstępie, że podtrzymuje postawioną początkowo tezę. Doprecyzował natomiast, że w jego ocenie pozwolenie konserwatora zabytków na zbycie nieruchomości "ziściło się poprzez zawarcie przez właściwego do wydania pozwolenia prezydenta m.st. Warszawy umowy sprzedaży".

Odnosząc się do braku udziału stołecznego konserwatora zabytków w tej sprawie, profesor Jaroszyński stwierdził, że można ewentualnie rozważyć kwestię naruszenia procedur wewnętrznych obowiązujących w ratuszu. Zastrzegł jednak, że ustalenie tego nie ma "żadnego znaczenia prawnego dla skuteczności sprzedaży nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków".

W opinii Biura Prawnego Paweł Kamiński powołał się na jego osąd. "Profesor Adam Jaroszyński stanął na stanowisku, że jedynym racjonalnym rozwiązaniem tej sytuacji jest więc przyjęcie, że prezydent Warszawy, sprzedając nieruchomość wpisaną do rejestru zabytków i mając świadomość swojej kompetencji wynikającej z art. 13 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami (…) uznał, że sprzedaż następuje lege artis, tzn. względy ochronne nie uniemożliwiają zbycia nieruchomości" - pisał.

"Biuro Kontroli w czasie czynności kontrolnych nie podważyło faktu legalności sprzedaży nieruchomości" - twierdzi dziś ratusz.

Tę argumentację skrytykowała we wrześniu na łamach "Gazety Stołecznej" była prezydent Warszawy. - Nigdy nie byłam stołecznym konserwatorem zabytków. To są jakieś bzdury. Nigdy też nie podejmowałam decyzji w kwestii zabytków. Kto opowiada takie rzeczy, że mogłam sobie sama wystawić opinię o sprzedaży działki? - powiedziała. - Przecież to by było nielegalne. Nawet moje podatki były kontrolowane poza Warszawą - dodała.

Pod koniec września Miasto Jest Nasze ponownie złożyło do Prokuratury Okręgowej Warszawa-Praga zawiadomienie o możliwości niedopełnienia obowiązków przez urzędników stołecznego ratusza w związku ze sprzedażą działki. W tym samym czasie prezydent Rafał Trzaskowski informował o złożeniu w Prokuraturze Rejonowej Śródmieście-Północ zawiadomienia w trybie interesu społecznego oraz o przekazaniu dokumentów, w tym wszystkich opinii prawnych dotyczących transakcji z prośbą o zbadanie sprawy i wyjaśnienie wszystkich wątpliwości. W pierwszej ze spraw śledczy na początku listopada postanowili wszcząć śledztwo. W drugiej, dotyczącej wystąpienia prezydenta Warszawy, czynności przejęła Prokuratura Okręgowa Warszawa Praga. - Trwa analiza zgromadzonych dokumentów. Nie zostały dotychczas podjęte żadne decyzje merytoryczne - przekazała pod koniec grudnia jej rzeczniczka prokurator Katarzyna Skrzeczkowska.

O kontrolę sprzedaży działki przez Centralne Biuro Antykorupcyjne wnioskowała też posłanka partii Razem Magdalena Biejat. W ratuszu usłyszeliśmy, że biuro zwróciło się już do urzędników o udostępnienie dokumentacji. O podjęciu działań przez CBA informowała też w komunikacie prasowym partia Razem. Samo biuro oficjalnie tego nie potwierdza. "Służby specjalne, w tym Centralne Biuro Antykorupcyjne, nie informują jakie sprawy, osoby, firmy i instytucje pozostają lub też nie pozostają w zainteresowaniu CBA. Biuro informuje już o efektach działań i zrealizowanych sprawach" - przekazał nam Wydział Komunikacji Społecznej CBA w odpowiedzi na pytania o tę sprawę.

Przedstawiciele ratusza obstają przy tym, że sprzedaży działki nie da się unieważnić. - Jedyną możliwością odzyskania przez miasto stołeczne sprzedanej przed czterema laty nieruchomości na Błoniach Elekcyjnych byłoby jej odkupienie od dewelopera - poinformował PAP wydział prasowy ratusza. W tym kontekście pojawiają się dwie kwoty: szacunkowa wartość działki oraz około 60 milionów złotych odszkodowania, jakiego mógłby zażądać deweloper. Miasto utrzymuje, że w budżecie nie ma środków na taki cel.

Jak informowaliśmy we wrześniu na tvnwarszawa.pl, część działki o powierzchni 0,8 hektara spółka Leoset odsprzedała tymczasem firmie Dom Development. Teren ten stanowi około 40 procent całej nieruchomości i znajduje się wzdłuż ulicy Stanisława Augusta. W ostatnim czasie ruszyły tam prace związane z budową bloku. Deweloper twierdzi, że posiada wszelkie pozwolenia na rozpoczęcie inwestycji, a jej projekt uzgadniał z konserwatorem zabytków.

Spółka Leoset przekonuje natomiast w oświadczeniu, że do nabycia nieruchomości nie była potrzebna zgoda Mazowieckiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, działka nie stanowi części Kamionkowskich Błoni Elekcyjnych oraz że część nieruchomości jest wpisana do rejestru zabytków, ale nie indywidulanie, tylko jako część zespołu zieleni i terenów wodnych, jako dobro kultury. "Przystąpiliśmy do przetargu ogłoszonego przez Miasto Stołeczne Warszawa w dobrej wierze oraz z pełną świadomością, że znaczna część nieruchomości znajduje się pod ochroną konserwatorską i będzie mogła być zabudowana wyłącznie za zgodą konserwatora zabytków" - zapewniają przedstawiciele spółki.