"Polski rynek mieszkaniowy to prawdziwa dzicz, gdzie większość młodych i biedniejszych wiąże się 30-letnimi kredytami, a państwo wspiera prywatnych deweloperów" - twierdzą lewicowi politycy i aktywiści. "Bzdura, w Polsce ponad 2/3 mieszkań kupuje się za gotówkę, a koszty w stosunku do przeciętnego wynagrodzenia wciąż są niższe niż na Zachodzie" - odpowiadają ich przeciwnicy. Obie strony mają dużo racji.
"Najbardziej roszczeniowe pokolenie jakie znam to pokolenie baby boomers, które dostało edukację i mieszkania od państwa, a teraz nam wkręca, że jesteśmy roszczeniowi, bo nie chcemy kredytów hipotecznych na 30 lat i śmieciówek", napisał na Twitterze aktywista miejski Jan Śpiewak. Wsparł go jeden z liderów Lewicy, Adrian Zandberg, pisząc, że "po PRL miliony ludzi otrzymały mieszkania za ułamek rynkowej wartości. (...) Tak, łatwiej dziś o szynkę i zagraniczne wakacje. Ale w sprawie mieszkań wolna Polska nie ma się czym chwalić".
Trudno powiedzieć, czy swoimi wpisami panowie chcieli sprowokować rzeczową dyskusję, ale jeśli tak, to ponieśli klęskę, bo następująca potem wymiana zdań szybko zamieniła się w wymianę międzypokoleniowych obelg. "Młodych" oskarżano o idealizację PRL-u i zwykłą życiową niezaradność, "starych" o brak wrażliwości społecznej i schematy myślowe rodem z czasów Margaret Thatcher i Ronalda Reagana, kiedy to wierzono, że wolny rynek rozwiąże wszystkie problemy.
Takie wymiany niewiele wnoszą do rozumienia rzeczywistości, która jest o wiele bardziej skomplikowana, niż to się wydaje przedstawicielom obu stron. Sytuacja mieszkaniowa wielu Polaków jest trudna. Ale nieprawdą jest też twierdzenie, że nasz kraj to jakaś nieokiełznana dżungla, bo z podobnymi wyzwaniami mierzyło się lub mierzy wiele innych państw.
Polacy nie mają gdzie mieszkać
Zacznijmy od podstawowych faktów. Polacy cierpią z powodu niedoboru mieszkań. Z wyliczeń Organizacji Współpracy Gospodarczej i Rozwoju (OECD), czyli klubu zrzeszającego 36 w większości wysoko rozwiniętych państw, wynika, że liczba mieszkań na 1000 mieszkańców w Polsce wynosi zaledwie 376 i jest to drugi najgorszy wynik we wspomnianym gronie (gorzej jest jedynie w… Chile). Dla porównania tysiąc Portugalczyków ma średnio do dyspozycji aż 570 mieszkań. W Hiszpanii, Finlandii, Bułgarii i na Łotwie jest ich ponad 540. W bliskich nam Niemczech, do których tak bardzo lubią się porównywać polskie władze, wskaźnik ten także zdecydowanie przekracza 500.
Oczywiście jedna liczba nie wyjaśnia w pełni sytuacji na rynku mieszkaniowym, chociażby dlatego, że nic nie mówi nam o jakości czy położeniu lokali. Cóż z tego, że w danym kraju jest dużo lokali w przeliczeniu na mieszkańca, jeśli znaczna ich część leży w miejscach nieatrakcyjnych, gdzie mało kto chce mieszkać. Wysoka pozycja w takim zestawieniu może też być skutkiem bardzo niekorzystnych zjawisk, na przykład masowej emigracji. Mimo wszystko te dane pokazują nam, iż problem w Polsce jest poważny, tym bardziej że także nad Wisłą część dostępnych lokali nie jest specjalnie atrakcyjna pod względem położenia i jakości.
Co więcej, na ten stan rzeczy nakłada się jeszcze kwestia migracji wewnętrznych. W takich miastach, jak Warszawa, Rzeszów, Kraków czy Gdańsk liczba ludności rośnie, w wielu innych, na czele z Łodzią czy Poznaniem, spada. A jednak ceny nieruchomości rosną wszędzie (choć w różnym tempie), co może być wskaźnikiem tego, z jak wielkim niedoborem mamy do czynienia. To także potwierdzenie innego zjawiska: bardzo wiele lokali – także w wyludniających się miastach – jest dziś kupowanych w celach inwestycyjnych, co dodatkowo podnosi ceny nieruchomości.
Oto jeden z paradoksów polskiego rynku mieszkaniowego – chociaż wiele osób twierdzi, że Polaków nie stać na mieszkania, a jedyną drogą są rozłożone na całe dekady kredyty, to jednocześnie na rynku trwa hossa: ceny rosną, a popyt nie spada. Jak w listopadzie ub.r. pisała "Rzeczpospolita", ludzie są gotowi wykładać pieniądze nie tylko na "dziury w ziemi", ale nawet na takie lokale, "na budowę których nie ma jeszcze pozwoleń".
Mit powszechnego zadłużenia
Wbrew twierdzeniom wielu – zwykle lewicowych – analityków nie jest też tak, że Polacy masowo zaciągają kredyty na zakup mieszkania. Jak podaje Polski Instytut Ekonomiczny (PIE) w swoim raporcie "Klasa średnia w Polsce", "obciążenie kredytem na zakup domu lub mieszkania jest związane z wysokością uzyskiwanych dochodów. Kredyt taki najczęściej mają członkowie klasy wyższej (32 proc.), rzadziej członkowie klasy średniej (16 proc.), najrzadziej zaś członkowie klasy niższej (6 proc.)". Trudno zatem uznać, by konieczność zmagania się z ratami kredytu mieszkaniowego była losem łączącym ogół Polaków. Zdaniem analityków PIE mylący jest także pogląd, że Polacy są wyjątkowo zadłużonym społeczeństwem, ponieważ poziom zadłużenia polskich gospodarstw domowych należy do jednego z niższych w Europie. "W 2017 r. skumulowana wartość zadłużenia polskich rodzin stanowiła 35,4 proc. polskiego PKB, w porównaniu ze średnią państw strefy euro wynoszącą 61,2 proc. PKB" - informują.
Co więcej, jak czytamy w innych opracowaniach, większość kredytów hipotecznych zaciągają nie tylko najlepiej zarabiający Polacy, ale także mieszkańcy największych miast, przede wszystkim Warszawy. Według danych Komisji Nadzoru Finansowego pod koniec 2018 roku warszawiacy spłacali co siódmy kredyt mieszkaniowy.
Ale i te dane mają drugie dno. Po pierwsze, nie sposób nie zauważyć, że liczba i wartość zaciąganych kredytów mieszkaniowych w ostatnich latach wzrosły w dramatycznym tempie. Według danych Narodowego Banku Polskiego dokładnie dwie dekady temu, w styczniu 2000 roku, ogólna wartość "kredytów i pożyczek mieszkaniowych udzielonych gospodarstwom domowym" wynosiła niewiele ponad 6 miliardów złotych. W listopadzie 2019 roku przekroczyła… 442 miliardy złotych. Mamy więc do czynienia z ogromną dynamiką wzrostu, chociaż z racji tego, że zaczynaliśmy z bardzo niskiego poziomu, ogólna suma zadłużenia polskich gospodarstw nie jest jeszcze tak wysoka jak w wielu krajach zachodnich.
Po drugie, przyrost zadłużenia mógłby zapewne być szybszy, ale wielu gospodarstw domowych najzwyczajniej nie stać na zaciągnięcie kredytu. - Szacuje się, że prawie 70 procent gospodarstw domowych nie ma zdolności kredytowej, to znaczy nie jest w stanie kupić mieszkania na wolnym rynku - informowała na łamach "Kultury Liberalnej" Magdalena Ruszkowska-Cieślak, dyrektor krajowa fundacji Habitat for Humanity Poland. To dlatego, zdaniem Cieślak, w Polsce tak bardzo potrzebna jest budowa tanich mieszkań na wynajem. A programy takie jak "Mieszkanie dla młodych” czy "Rodzina na swoim" nie rozwiążą problemu, ponieważ skierowane są tylko do tej – relatywnie wąskiej – grupy tych Polaków, których w ogóle stać na kredyt. Z tej perspektywy proponowane przez lewicowe siły polityczne rozwiązania, polegające na jak najszybszej budowie mieszkań przez państwo, wydają się mieć sens.
Inwestycja za gotówkę
I w tym wypadku jednak dane nie są jednoznaczne. Okazuje się bowiem, że mimo dramatycznego wzrostu wartości zaciągniętych kredytów mieszkaniowych ogromna większość nowych mieszkań w Polsce jest kupowanych za gotówkę. Tak przynajmniej było w roku 2018, kiedy analitycy firmy Open Finance na podstawie danych NBP szacowali, że "aż 71 procent nowych mieszkań sprzedanych w największych miastach było kupionych bez kredytu"! Jak to możliwe? Bartosz Kurek z Open Finance tłumaczył na antenie TVN24 BiS, iż "tak wysoki odsetek świadczy o tym, że mieszkania są łakomym kąskiem dla majętnych Polaków, szukających sposobu na zainwestowanie oszczędności".
Jest tak szczególnie teraz, kiedy ze względu na niskie stopy procentowe nie opłaca się trzymać pieniędzy w bankach. Ludzie, którzy dysponują oszczędnościami, szukają więc lepszych sposobów na zainwestowanie kapitału. Mamy więc do czynienia z kolejnym paradoksem. Mieszkań w Polsce wyraźnie brakuje, a dodatkowo wiele z tych, które pojawiają się na rynku, jest wykupowanych w celach inwestycyjnych, co dodatkowo podnosi ceny rynkowe. Jak informowała "Rzeczpospolita", powołując się na dane Narodowego Banku Polskiego, w drugim kwartale 2019 roku aż 42 procent nowych mieszkań w siedmiu największych miastach w kraju zostało kupionych w celach inwestycyjnych. Taki stan rzeczy utrzymuje się już od kilkunastu miesięcy.
Część z tych lokali to oczywiście mieszkania wykupowane na wynajem. Rynek najmu w Polsce rozwija się nie tylko ze względu na napływ imigrantów z Ukrainy czy migracje wewnętrzne z prowincji do dużych miast. Dodatkową zachętą jest działalność platform internetowych typu Airbnb, które pozwalają na czerpanie zysku z najmu krótkoterminowego.
Ale wynajem to nie jedyna forma inwestycji w mieszkanie. - To, co jest niepokojące, to właśnie duży udział mieszkań kupowanych za gotówkę, bo to prawdopodobnie w dużej części jest popyt spekulacyjny. Ze szczątkowych informacji, którymi dysponuję, wynika, że aż połowa zakupów za gotówkę, czyli 1/3 wszystkich kupowanych mieszkań, to mogą być mieszkania kupowane w celu spekulacji na wzroście ich ceny - skomentował w rozmowie z portalem Gazeta.pl dr Adam Czerniak, ekonomista ze Szkoły Głównej Handlowej.
Taka forma zarabiania jest dziś tym łatwiejsza, że nie wymaga już dysponowania dużym kapitałem. - Ludzie, zwykle w mediach społecznościowych, skrzykują się i wspólnie «zrzucają» na inwestycję, kuszeni przez jej wykonawców (osoby prywatne lub małe spółki) stałymi, wysokimi stopami zwrotu - tłumaczy Czerniak, ostrzegając, że na polskim rynku mieszkaniowym być może właśnie powstaje bańka, która wkrótce pęknie z dużym hukiem. Nie wiadomo jednak, czy tak się stanie, bo - jak przyznaje ekonomista - nie wiemy, jak duży odsetek mieszkań jest kupowanych właśnie w celach spekulacyjnych.
Chcesz kupić? Licytuj!
Wiemy za to na pewno, jak wygląda dziś sytuacja na rynku mieszkaniowym w dużych miastach, zwłaszcza w przypadku mieszkań najbardziej pożądanych, a zatem tych o średnim metrażu, czyli 40-50 metrów: ceny rosną, lokale są sprzedawane "na pniu", za gotówkę i to nierzadko po cenie wyższej niż pierwotnie podana. Pewien mój znajomy, który od kilku miesięcy szuka w Warszawie mieszkania właśnie w celach inwestycyjnych, już kilkakrotnie usłyszał, że owszem może kupić lokal, jeśli jest gotowy "wziąć udział w licytacji". O ile oczywiście jest przy tym "klientem gotówkowym".
Sytuacja, z jaką mamy obecnie do czynienia pokazuje, że same mechanizmy rynkowe nie rozwiążą nam szybko i skutecznie problemu z dostępnością mieszkań. Dochodzimy do sytuacji, kiedy traci na aktualności nawet niesławne powiedzenie Bronisława Komorowskiego o tym, że aby mieć własne M, wystarczy "zmienić pracę i wziąć kredyt”. W takich warunkach kompleksowy, państwowy program budowy lokali na wynajem, a także regulacje rynku najmu krótkoterminowego wydają się pożądanym i nieuniknionym krokiem.
Oczywiście nie wszędzie skala wyzwań jest identyczna, w związku z czym nie wszędzie potrzebne będą takie same i tak samo zastosowane narzędzia. Ale zamiast obwiniać się o obecny stan rzeczy czy spierać się o mieszkaniowe dziedzictwo PRL, lepiej zabrać się do rozwiązywania problemu. Bo ten niewątpliwie mamy.
Autor jest szefem działu politycznego i sekretarzem redakcji tygodnika "Kultura Liberalna".