Jeżeli wierzyć szacunkom twórców budynków z wielkiej płyty, to jeszcze za naszego życia część z nich będzie musiała zniknąć z miast albo zostać gruntownie wyremontowana. Upłynie po prostu ich termin przydatności do użytkowania. Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa zapowiedziało pod koniec lutego "prześwietlanie" wielkiej płyty od zewnątrz. Celem jest diagnoza stanu budynków, których termin przydatności do użytkowania określono na 100 lat. Co z tym zrobić?

Szacuje się, że dziś w Polsce mamy ponad 4 mln mieszkań w budynkach z tzw. wielkiej płyty. Warto przy tym pamiętać, że nie każdy blok to wielka płyta, a płyta płycie nierówna. Ta klasyczna powstawała w latach 60., 70., 80.  ubiegłego wieku i wyróżniało ją to, że budynki tworzono w technologii modułowej.

W tym mieście, które było onegdaj tak bardzo zniszczone, zbudowano tego w bardzo krótkim czasie bardzo dużo

Jerzy Szczepanik-Dzikowski, architekt

W Poznaniu stworzono systemy Winogrady i Rataje, w Łodzi – Domino, we Wrocławiu – WWP (Wrocławska Wielka Płyta), w Warszawie – WUF-T (Warszawska Uniwersalna Forma-Typowa) i OWT (Oszczędnościowy Wielkopłytowy Typowy).

Dla powojennej Polski, borykającej się z wieloma problemami społecznymi, blokowiska miały być ratunkiem. Te maszyny do mieszkania przywędrowały z Zachodu i dały schronienie na niespotykanym wcześniej poziomie milionom Polaków. Przykładem jest Warszawa. – W tym mieście, które było onegdaj tak bardzo zniszczone, zbudowano tego w bardzo krótkim czasie bardzo dużo – przypomina Jerzy Szczepanik-Dzikowski, architekt i jeden z twórców warszawskiego Ursynowa, czyli żywego przykładu dzielnicy, która powstała w oparciu o wielką płytę.

Wielka płyta spełniała mit nowej jakości w Polsce Ludowej i wypełniała dziurę mieszkaniową, bo w tamtym czasie problemy lokalowe były czymś normalnym. – Bloki jako takie miały niezwykle dużo plusów w oczach ich projektantów. Wydaje się, że nie udałoby się odbudować powojennej Europy bez realizacji corbusierowskiego pomysłu na umieszczenie jak największej ilości osób w budynkach, które nie mają tyłów ani oficyn, a jedynie same fronty. Proszę tak pomyśleć o blokach – mówi Jarosław Trybuś, historyk sztuki i miłośnik blokowisk. – Są na tyle skoncentrowane, że wyzwalają przestrzeń wokół. A zatem ich mieszkańcy mają świeże powietrze, widok z okien, zieleń wokół budynków i te zespoły mieszkaniowe utkane są infrastrukturą, w których są sklepy i miejsca publiczne. Właściwie można by powiedzieć, że są same plusy takiego organizowania miasta – zaznacza.

Problem trwałości

Jednak problemem często była jakość materiałów, z których wielką płytę budowano, i sam fakt, że ta technologia już od momentu wbicia pierwszej łopaty na budowie posiadała określony próg przydatności do użytkowania.

Czy płyta jest trwała, czy nie, czy będzie to łącznie lat 100 czy 70, to jedno jest pewne – będziemy musieli zmierzyć się z wyzwaniem, że to będzie się rozpadało i likwidowało

Jerzy Szczepanik-Dzikowski, architekt

– Kiedy ja miałem z tym materiałem do czynienia, a były to lata 70., mówiło się o trwałości 50-letniej, czyli jakby dochodzimy do tego okresu, który wówczas był projektowany – mówi Jerzy Szczepanik-Dzikowski. Ale zaraz uspokaja: – Różnego rodzaju badania, które były robione w stosunku do wielkiej płyty, wskazują, że to jest struktura o wiele trwalsza niż te 50 lat.

Obecnie mówi się raczej o okresie przydatności wynoszącym około 100 lat. Trochę czasu zatem jeszcze mamy. Szczepanik-Dzikowski podkreśla jednak, że działać trzeba już teraz. – Czy płyta jest trwała, czy nie, czy będzie to łącznie lat 100 czy 70, to jedno jest pewne – będziemy musieli zmierzyć się z wyzwaniem, że to będzie się rozpadało i likwidowało. Można powiedzieć, że np. w Warszawie kilkaset tysięcy ludzi w perspektywie tych 30 czy 40 lat będzie z powodów technicznych musiało być przesiedlonych – zaznacza.

Remontować czy wyburzać?

Zasadnym wtedy stanie się znalezienie odpowiedzi na pytanie, czy remontować, czy wyburzać.

Z tym dylematem borykają się już kraje Europy Zachodniej – bo blokowiska z wielkiej płyty powstawały nie tylko w krajach demoludów, ale także we Francji, Belgii, Holandii. Obecnie wiele z nich pełni tam funkcję mieszkań niższej kategorii – zamieszkują w nich migranci i uboższe klasy społeczne.

Niektóre miasta decydują się na rewitalizację budynków, ale jest to proces bardzo kosztowny. Tak stało się np. z osiedlem Sachsendorf-Maslow w Cottbus albo francuskim Aubervillers pod Paryżem, gdzie bloki przekształcono w apartamentowce. Podejmowane są próby używania prefabrykatów z wyburzonych budynków do budowy nowych domów jednorodzinnych.

Jednak popularne jest też wyburzanie całych osiedli. Np. w NRD wielką płytę budowano na potęgę – do upadku muru berlińskiego zbudowano 2 mln takich mieszkań, ale po zjednoczeniu Niemiec osiedla te zaczęły świecić pustkami, a miasta położone przy granicy z Polską – wyludniać się. Dlatego tylko w Saksonii (4 mln mieszkańców) wyburzono już 100 tys. mieszkań w wielkiej płycie, podobny los czeka kolejne 150 tys.

Wielkie badanie

Instytut wytypuje rodzaje budynków, które będą mogły wymagać naprawy. Temat będzie monitorowany, żebyśmy mogli z pełną odpowiedzialnością powiedzieć: tak rzeczywiście, budynki z wielkiej płyty wytrzymają kolejne 100 lat

Tomasz Żuchowski, wiceminister infrastruktury i budownictwa

W Polsce taki scenariusz raczej nie wchodzi w grę. – Bloki w Polsce, w przeciwieństwie np. do Francji,  nie są budynkami, które były wznoszone gdzieś na obrzeżach miast czy z myślą o niskich cenach mieszkań. Dlatego w żadnym stopniu nie powinniśmy przekładać schematów z Europy Zachodniej do sytuacji Polski – twierdzi Jarosław Trybuś. – Polska po wojnie była znacznie bardziej zniszczona, ale też pod względem ideowym znacznie lepiej odbudowana. Bloki są tego efektem – wyjaśnia.

Rzeczywiście, dziś osiedla z wielkiej płyty stanowią serca wielu polskich miast i ich wyburzenie wydaje się po prostu nierealne. Dlatego trzeba będzie zadbać o ich stan. To, jaki jest on obecnie, ma pokazać wielkie badanie. Zgodnie z niedawną decyzją Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa ma się tym zająć Instytut Techniki Budowlanej we współpracy z Narodowym Centrum Badań i Rozwoju.

– Kondycję i trwałość budynków z wielkiej płyty w Polsce ma rozpoznać Instytut Techniki Budowlanej – mówił pod koniec lutego wiceminister infrastruktury i budownictwa Tomasz Żuchowski. – Instytut wytypuje rodzaje budynków, które będą mogły wymagać naprawy. Temat będzie monitorowany, żebyśmy mogli z pełną odpowiedzialnością powiedzieć: tak rzeczywiście, budynki z wielkiej płyty wytrzymają kolejne 100 lat – wyjaśniał.

Agrafki do sprawdzenia

Badana ma być m.in. trwałość stalowych łączników płyt. W trakcie prac wykorzystane mają zostać najnowocześniejsze technologie do prześwietlania budynków. Bo chociaż same płyty, tworzące ściany i stropy, mogą przetrwać długi czas, to problemem mogą być właśnie łączenia elementów – tzw. agrafki.

– O ile sama struktura wielkiej płyty, tak jak każdej wylewanej konstrukcji, jest niezwykle trwała, to te złącza są najbardziej zagrożonymi elementami ze względu na korozję – tłumaczy Szczepanik-Dzikowski. – Problem polega na tym, że bardzo trudno jest to w racjonalny sposób to kontrolować. O ile bardzo łatwo jest obejrzeć kawałek płaskiej ściany i powiedzieć, że ona się nie rozpadnie, to o wiele trudniej jest zajrzeć gdzieś do środka – wyjaśnia architekt. – A nawet jeżeli istnieją techniki, by zajrzeć w jedno miejsce, to nie ma sposobu, by zajrzeć we wszystkie miejsca – precyzuje.

Problemem, wbrew powszechnej opinii, nie jest również tzw. pastelowa rewolucja, czyli masowe ocieplanie budynków styropianem i malowanie budynków. Wiele spółdzielni obawia się, że będzie musiało zdejmować te elementy, jednak dzisiejsza technologia pozwala "prześwietlać" budynki bez fizycznego dojścia do docelowych miejsc.

Mieszkać czy nie?

Potencjalne problemy techniczne nie odstraszają kupców. Wielka płyta ze względu na cenę i dostępność wciąż cieszy się niesłabnącą popularnością na rynku nieruchomości. Z raportu firmy Metrohouse wynika, że 33 proc. transakcji dotyczyło właśnie takich mieszkań.

Warto zwrócić uwagę na to, że w blokach nie ma pustostanów. Najpłynniejszy rynek wtórny to właśnie bloki. Najmniejsze skoki wartości mieszkań są właśnie tam, a zatem wydaje się, że ich sytuacja jest całkiem stabilna. Ludzie chcą mieszkać w blokach

Jarosław Trybuś, historyk sztuki i miłośnik blokowisk

Plusy? Niższa cena za metr, rozbudowana infrastruktura (szkoły, sklepy, obiekty usługowe), zazwyczaj dobra lokalizacja. Bywa, że przesłaniają one minusy takiego budownictwa: często niską jakość budownictwa czy problemy z robactwem.

– Warto zwrócić uwagę na to, że w blokach nie ma pustostanów. Najpłynniejszy rynek wtórny to właśnie bloki. Najmniejsze skoki wartości mieszkań są właśnie tam, a zatem wydaje się, że ich sytuacja jest całkiem stabilna. Ludzie chcą mieszkać w blokach – podsumowuje Trybuś.

Tęsknota za planem

Czy dziś buduje się lepiej? – Twierdzę, że dzisiaj dużo mniej myślimy o zaspokajaniu ludzkich potrzeb, paradoksalnie, niż myślało się w tamtym czasie – mówi Jerzy Szczepanik-Dzikowski.

– Z reguły mieszkaniówka współczesna nie jest budowana mądrze. Jest budowana tak, by wycisnąć z metra jak najwięcej kasy i jest to zjawisko, wydaje się, wymagające regulacji. Dlatego, że to, co oferują często nieświadomym przyszłym mieszkańcom deweloperzy, jest znacznie poniżej standardów, które wypracowali moderniści 80, 70, 50 lat temu – podsumowuje Trybuś.