Rajski biznes z szacowaną stopą zwrotu wyższą niż w Europie - inwestycje w nieruchomości w Tajlandii
Potencjał Koh Samui
Barbara Piasek działała w branży technologicznej, usługowej i eventowej. Przez ponad 13 budowała własne firmy, a od 2 lat prowadzi Koh Samui Real Estate. Nie był to przypadek. Koh Samui nazywana „perełką Azji” regularnie trafia na listy TOP 5 najpiękniejszych rajskich wysp świata. Po pandemii miejsce to stało się jednym z najszybciej rozwijających się rejonów w tej części globu, w czym ogromną zasługę mają targetowane działania tajskiego rządu. Globalną promocję wyspy napędzają także popkulturowe fenomeny - to właśnie tutaj toczy się akcja 3 sezonu popularnego serialu HBO „Biały Lotos”.
Kluczem do wysokiej wartości tutejszych nieruchomości jest jednak kontrolowana podaż. Lokalne przepisy stanowią, że jedynie 18% powierzchni wyspy może zostać zabudowane. Dzięki temu Koh Samui tonie w zieleni i zachowuje dzikie tereny w sercu wyspy, a ceny działek i nieruchomości rosną. Jednocześnie tajski rynek pozostaje niezwykle konkurencyjny - stawki są wciąż średnio 40% a porównując najlepsze oferty nawet 2 razy niższe niż na innych popularnych wyspach w regionie, jak np. Phuket.
Kluczowe zagadnienia prawne: freehold czy leasehold?
Inwestycje na rynku azjatyckim wymagają bezwzględnego rygoru prawnego. Obcokrajowiec nie może być bezpośrednim właścicielem ziemi w Tajlandii, dlatego tamtejsze prawo wprowadziło dwie odrębne formy nabywania nieruchomości.
Leasehold to najem długoterminowy polegająca na wieloletnim najmowaniu działki od Tajów, podczas kiedy obcokrajowiec jest właścicielem budynku. Umowy zawierane są standardowo ze sztywnymi warunkami na 30 lat rejestrowanymi w urzędzie ziemskim z opcją dwukrotnego przedłużenia, zaś freehold to pełna własność - forma bezterminowa, zarezerwowana wyłącznie dla apartamentów. Istnieje tu jednak restrykcyjny limit: obcokrajowcy mogą wykupić maksymalnie 49% powierzchni danego budynku.
Naruszenie tych proporcji lub próby obejścia prawa są kontrolowane przez rząd, a konsekwencją może być nawet kara pozbawienia wolności. Z tego powodu niezwykle istotna jest drobiazgowa weryfikacja deweloperów. Na szczęście kontrole rządowe eliminują z rynku nieuczciwe podmioty.
Rentowność i strategia zarządzania kapitałem
W przypadku formy leasehold przedłużenie umowy na kolejne 30 lat nie następuje automatycznie. Negocjacje warto rozpocząć na 3 lata przed wygaśnięciem kontraktu. Jeśli obydwie strony wynegocjują zadawalające warunki, można zarejestrować kolejną umowę leasingową na kolejne 30 lat w urzędzie. Choć deweloperzy nie gwarantują identycznych warunków finansowych po trzech dekadach, dynamika rynku pozwala zakładać wysoką opłacalność takiej transakcji w długiej perspektywie i spłacenie nieruchomości w 6-7 lat najmu.
Inwestorzy stosują różne taktyki biznesowe. Jedną ze sprawdzonych strategii jest relokacja kapitału na poziomie 1 miliona dolarów na każde 10 lat, ponieważ to właśnie w pierwszej dekadzie od momentu zakupu prognozuje się najwyższy wzrost wartości nieruchomości.
Szacowana stopa zwrotu z inwestycji na Koh Samui oscyluje w granicach 10-15% w skali roku. Poniższa tabela przedstawia strukturę kosztów i przychodów, jaką należy uwzględnić przy szacowaniu zysku:
Proces zakupu - bezpieczeństwo i transakcje zdalne
Aby kupić nieruchomość w Tajlandii nie trzeba lecieć na miejsce - cały proces można przeprowadzić zdalnie. Choć sam skan dokumentów nie wystarczy do sfinalizowania transakcji, dokumentację papierową z powodzeniem przesyła się za pośrednictwem międzynarodowych firm kurierskich.
Przygotowując się do zakupu, warto pamiętać o kilku barierach i dobrych praktykach:
- Brak kredytowania na miejscu: osoby nieprowadzące zarejestrowanej działalności gospodarczej w Tajlandii nie otrzymają kredytu w tamtejszym banku. Finansowanie musi opierać się na gotówce lub kredycie zaciągniętym w Polsce (nie hipotecznym).
- Płatności w transzach: najbezpieczniejszym modelem jest wpłacanie kapitału etapami, w miarę postępu prac budowlanych na żywo weryfikowanych przez agencję Koh Samui Real Estate.
- Ryzyko upadłości dewelopera: w przypadku bankructwa wykonawcy, znacznie łatwiej odzyskać kapitał lub dokończyć budowę z innym podmiotem, jeśli inwestycja dotyczy willi wolnostojącej. Przy zakupie ułamkowego udziału w dużym apartamentowcu proces odzyskiwania środków jest o wiele bardziej skomplikowany.
- Kontrola procesu inwestycyjnego: z uwagi na to, że w tajskiej administracji łatwo o błędy w dokumentach, należy dbać o szczegóły każdego etapu dokumentacji (dodatkowe sprawdzenie działki, tzw. due dilligence, umowy konstrukcyjno-leasingowe - odpowiednie zapisy i poprawność danych, poprawna rejestracja leasingu w urzędzie ziemskim, odbiór budynku, doposażenie spełniające standardy rynku i wybór odpowiedniej agencji zarządzającej najmem). Tym wszystkim zajmuje się Koh Samui Real Estate, by ułatwić ten proces swoim klientom.