Program Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych ma być jednym z istotnych elementów polityki mieszkaniowej rządu. W ramach SIM-ów i TBS-ów oferowane są lokale na wynajem dla osób i rodzin, których dochody są zbyt wysokie, aby mogły ubiegać się o mieszkanie komunalne, ale jednocześnie niewystarczające do zakupu nieruchomości na warunkach rynkowych, także przy wsparciu kredytem.
O rozwoju programu mówiła w ubiegłym tygodniu minister funduszy i polityki regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz. "SIM, program, który dwa lata temu był ruiną, dziś buduje tysiące mieszkań, które dają ludziom perspektywę pozostania w rodzinnych miastach. Do końca roku oddamy 5 tysięcy lokali, a do 2029 roku będzie ich ponad 30 tysięcy. To jest właśnie dobra polityka mieszkaniowa" - napisała na Facebooku.
>>> SIM-y pod lupą. Ponad 20 osób powiązanych z Polską 2050 i pytania o polityczną walkę
Nowe otwarcie w ramach SIM zapewniło wpięcie w system budowy tanich mieszkań na wynajem Krajowego Zasobu Nieruchomości i wsparcia finansowego dla samorządów planujących takie inwestycje. W 2025 roku w ramach SIM oddano do użytku 1313 lokali. W I kwartale 2026 roku 1960.
Wspólne inicjatywy mieszkaniowe
SIM-ów jest obecnie w całym kraju pół setki. Zwykle zawiązuje je kilka sąsiadujących ze sobą gmin. SIM Opolskie tworzy 12 niewielkich samorządów, SIM Małopolska 16. Żeby wynająć mieszkanie w samorządowej inwestycji trzeba wykazywać umiarkowane dochody, nie więcej niż 8 tys. zł miesięcznie brutto w gospodarstwie jednoosobowym, 18,1 tys. zł w gospodarstwie czteroosobowym.
Najemca podpisuje umowę na czas nieokreślony, co miesiąc opłaca czynsz ustalany przez wojewodę w oparciu wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Określa on przeciętne koszty budowy mieszkań. W inwestycjach SIM w Małopolsce trzeba zapłacić kwotę w wysokości 23,99 zł za metr kwadratowy – to maksymalna dopuszczalna ustawowa stawka czynszu najmu w 2026 roku. To oznacza, że najem 50-metrowego mieszkania kosztuje prawie 1200 zł miesięcznie, bez mediów (woda, prąd, gaz, ogrzewanie, ścieki, internet itp.). W czynszu wliczone są natomiast także koszty kredytu, który został zaciągnięty na budowę bloków.
Wysokie opłaty barierą dla najemców
Główną barierą są jednak opłaty partycypacyjne. W oddanych do użytkowania inwestycjach tego typu mieszkańcy podpisują umowy najmu na czas nieokreślony a wysokość opłaty partycypacyjnej ustala każda inicjatywa. Maksimum to 30 proc. kosztów inwestycji. W SIM Małopolska partycypacja wynosi 15 proc. co realnie oznacza opłatę w wysokości 900- 1300 zł za mkw. Jeśli lokal ma 50 m kw opłata partycypacyjna wynosi ok. 65 tys. zł. Do tego dochodzi kaucja, często 12-krotność miesięcznego czynszu.
Dla wielu gospodarstw domowych zgromadzenie takiej sumy jest niemożliwe. Opłaty partycypacyjnej nie można przy tym sfinansować standardowym kredytem hipotecznym. Najemca nie jest bowiem właścicielem mieszkania, dlatego bank nie może ustanowić na nim zabezpieczenia w postaci hipoteki. Osobom, które nie mają odpowiednich oszczędności, pozostają więc pożyczki od bliskich lub znacznie droższe kredyty gotówkowe.
Prawie połowa gospodarstw wykluczona
Według szacunków resortu trudności ze zgromadzeniem wymaganej kwoty mogą dotyczyć około 40 procent gospodarstw domowych zainteresowanych mieszkaniami społecznymi. Ministerstwo Rozwoju i Technologii planuje umożliwić zaciąganie preferencyjnych kredytów na pokrycie udziału w kosztach budowy mieszkań realizowanych przez TBS-y i SIM-y. Finansowanie ma objąć również wkład mieszkaniowy wymagany przy spółdzielczych mieszkaniach lokatorskich.
Za biedni na kredyt
Rząd wskazuje przy tym na paradoks obecnego systemu. Osoby osiągające odpowiednio wysokie dochody mogą kupić mieszkanie, korzystając z kredytu hipotecznego, w niektórych przypadkach także bez tradycyjnego wkładu własnego. Tymczasem słabiej zarabiający, którzy chcą uzyskać dostęp do tańszego lokalu społecznego, muszą samodzielnie zgromadzić znaczną kwotę na opłatę partycypacyjną lub wkład mieszkaniowy.
Preferencyjny kredyt ma zlikwidować tę barierę i poszerzyć grupę osób, które będą mogły skorzystać z oferty TBS-ów, SIM-ów oraz spółdzielni mieszkaniowych.
Planowane rozwiązanie ma zostać wprowadzone w drodze nowelizacji ustawy o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i Bezpiecznym Kredycie 2 procent. Projekt ma wkrótce trafić do wykazu prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów.