"O ile najtańsze i najdroższe lokale kupowane są najczęściej za gotówkę, o tyle 'w środku' dominują klienci finansujący zakup przede wszystkim kredytem hipotecznym - i to właśnie oni stanowią statystycznie najliczniejszą grupę" - napisano w komunikacie.
Udział klientów kupujących nieruchomości za gotówkę i na kredyt
Z badania Otodom przeprowadzonego wśród użytkowników serwisu wynika, że w segmentach cenowych do 400 tys. zł większość transakcji realizowana jest za gotówkę. Wraz ze wzrostem ceny rośnie jednak znaczenie finansowania kredytowego. Już w przedziale 250–400 tys. zł udział hipoteki zbliża się do jednej trzeciej wszystkich transakcji, a w segmencie 400–700 tys. zł przekracza 40 proc. To właśnie ten przedział cenowy jest najczęściej i najmocniej wspierany kredytem, a jednocześnie odpowiada za zdecydowaną większość popytu.
- Powyżej tego poziomu zależność od kredytu zaczyna słabnąć. Choć w segmencie cenowym od 850 tysięcy złotych do jednego miliona złotych jego udział pozostaje jeszcze względnie wysoki, to im wyższa cena za nieruchomość, tym finansowanie kredytowe systematycznie maleje - powiedział cytowany w komunikacie menedżer ds. badań i analiz w Otodom, Paweł Jarząbek.
Jak dodał, "w przypadku najdroższych nieruchomości, powyżej 1,4 mln zł, niemal siedem na dziesięć zakupów realizowanych jest już za gotówkę, a znaczenie kredytu spada do poziomu marginalnego". - Jest to grupa klientów zamożnych, zainteresowanych inwestycjami premium lub finansujących zakup nowego, drogiego mieszkania lub domu środkami ze sprzedaży innej nieruchomości - stwierdził.
Ogromny wzrost zainteresowania kredytami hipotecznymi
W raporcie Otodom zaznaczono, że obecnie zjawisko tzw. górki kredytowej jest dodatkowo wzmocnione przez niespotykany od lat popyt na kredyty mieszkaniowe. Jak wynika z danych Biura Informacji Kredytowej, w pierwszym kwartale 2026 r. o taki sposób finansowania wnioskowało 144 tys. osób (+47 proc. rdr i +83 proc. wobec 2024 r.). Sam marzec 2026 r. przyniósł 63,3 tys. wniosków.
Średnia kwota wnioskowanego kredytu pobiła rekord, osiągając 506 tys. zł. Zgodnie z danymi BIK w okresie styczeń-luty banki udzieliły 44,9 tys. kredytów o łącznej wartości 20,4 mld zł, co stanowi wzrost o 41,8 proc. w ujęciu liczbowym oraz 53 proc. wartościowo rok do roku.
Kredyty mieszkaniowe udzielane w Polsce finansują zarówno zakup nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym, jak również refinansowanie już istniejących kredytów, w styczniu i lutym br. tych ostatnich mogło być około 30 proc. liczbowo.
"Na podstawie dynamiki zapytań z lutego, można przewidywać, że w całym pierwszym kwartale 2026 r. liczba udzielonych kredytów wyniesie ok. 70 tys., a ich wartość ok. 31 mld zł. Prognozy na drugi kwartał br. są pozytywne. Zatem popyt ze strony grupy klientów kredytowych nie będzie słabnąć w kolejnych miesiącach 2026 roku" - napisano.
Ryzyka i szanse
Jednak, jak wynika z raportu, sytuacja klientów różni się w zależności od aglomeracji.
- W każdym z siedmiu największych miast w Polsce można wskazać odrębne ryzyka i szanse, ponieważ rynek nie jest jednorodny, a to, czy klient wchodzi na niego z gotówką czy z kredytem, stawia go w całkowicie innej pozycji w zależności od aglomeracji - powiedział Paweł Jarząbek.
Jak dodał, "są miasta, w których klient z gotówką dyktuje warunki, a jego budżet znacząco przewyższa możliwości osób posiłkujących się kredytem". - Takimi lokalizacjami są na przykład Warszawa i Trójmiasto. Natomiast w Poznaniu, Krakowie i Wrocławiu sytuacja wygląda odwrotnie - kredytobiorcy mają statystycznie wyższe budżety - wyjaśnił.
- W Łodzi i Katowicach występuje względna równowaga, jeśli idzie o budżety osób kredytujących się i tych bardziej gotówkowych - stwierdził.
Możliwości zakupu w największych miastach Polski
Na rynku warszawskim odsetek transakcji gotówkowych (43 proc.) i kredytowych (39 proc.) jest bardzo zbliżony. Jednak klienci, kupujący w większości za środki własne, dysponują średnim budżetem o 138 tys. zł wyższym niż kredytobiorcy (830 tys. do 692 tys. zł).
Wysoki udział finansowania zakupu nieruchomości z własnych środków zauważalny jest także w Trójmieście (52 proc.) przy jednoczesnym niższym odsetku kredytów (32 proc.). Na rynku trójmiejskim mamy do czynienia z wyższymi o 67 tys. zł budżetami klientów gotówkowych (607 tys. zł do 540 tys. zł).
W Poznaniu, Wrocławiu i Krakowie tzw. górka kredytowa jest wyraźna, ale osoby biorące kredyt, dysponują równym lub nawet większym budżetem niż inwestorzy gotówkowi.
W Poznaniu króluje zakup z kapitału własnego (54 proc. wszystkich transakcji), jednak to kredytobiorcy dominują w wyższych segmentach cenowych. Ich średni budżet to 585 tys. zł, czyli o 100 tys. zł więcej niż u kupujących za oszczędności. Podobną sytuację obserwujemy we Wrocławiu. Z kolei w Krakowie panuje największa równowaga. Udział obu form płatności jest zbliżony (42 proc. gotówka, 38 proc. kredyt), a różnica w średnim budżecie to około 15 tys. zł na korzyść kredytobiorców.
W Łodzi i Katowicach ceny nieruchomości są na tyle niskie, że zaciąganie kredytu jest stosunkowo niewielkie. Na przykład w Katowicach aż 57 proc. wszystkich nieruchomości kupuje się za gotówkę. Wynika to z bardzo niskich progów wejścia na rynek, ponieważ średnie budżety całkowite wynoszą tu około 400 tys. zł zarówno dla gotówki, jak i kredytu.
W Łodzi blisko połowa transakcji na rynku mieszkaniowym jest finansowana oszczędnościami (49 proc.). Udział kredytów to zaledwie 30 proc. transakcji. Budżety łódzkich nabywców kredytowych i gotówkowych są niemal identyczne i wynoszą 418-428 tys. zł.
Ekspert: deweloperzy chętniej czekają na dopełnienie formalności bankowych
- Biorąc pod uwagę, że 45 proc. udzielanych dziś kredytów celuje w rynek wtórny, a rywalizacja na nim toczy się na warunkach dyktowanych przez gotówkę, dla indywidualnych sprzedających nieruchomości z drugiej ręki klient, dysponujący gotówką jest bezpieczniejszy. Kredyt to zawsze czas i ryzyko decyzji bankowej - ocenił Jarząbek.
Jak dodał, "dla kredytobiorców, którzy mają budżet podobny do gotówkowiczów bardziej łaskawy może być rynek deweloperski, odpowiadający za 40 proc. kredytów".
- Deweloperzy mają własne wypracowane procedury i zazwyczaj chętniej czekają na dopełnienie formalności bankowych - dodał.