TVN24 Biznes | Nieruchomości

Kredyty mniej dostępne. Nadmierne zakręcenie kurków może odbić się czkawką

TVN24 Biznes | Nieruchomości

Autor:
mb
Źródło:
TVN24 Biznes
Soboń: Wszyscy spodziewają się szczytu inflacyjnego w sierpniu. Ja nie potrafię powiedzieć, czy tak będzie
Soboń: Wszyscy spodziewają się szczytu inflacyjnego w sierpniu. Ja nie potrafię powiedzieć, czy tak będzieTVN24
wideo 2/7
TVN24Soboń: Wszyscy spodziewają się szczytu inflacyjnego w sierpniu. Ja nie potrafię powiedzieć, czy tak będzie

Zdolność kredytowa Polaków w ostatnim czasie znacząco spadła. Gwałtowne ograniczenie dostępu do kredytów hipotecznych powoduje, że szczególnie osoby chcące kupić swoje pierwsze mieszkanie tracą taką możliwość. Zamiast tego są skazani na drogi najem - wskazał Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments. Jak zauważył, swoją szansę na powodzenie traci rządowy program kredytów bez wkładu własnego.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, zwrócił uwagę, że w normalnych warunkach co roku 200-300 tysięcy osób w wieku od 25 do 34 lat decyduje się w Polsce na wyprowadzkę z rodzinnego domu. "Niestety pandemia, której początek przypadł na 2020 rok, spowodowała, że realizacja marzeń o własnym "M" stała się dla wielu osób nieosiągalna. Szacunki HRE Investments sugerują, że w badanej grupie wiekowej osób, które wyprowadziły się z rodzinnego domu było w 2020 roku zaledwie 10 tysięcy. To o około 280 tysięcy osób mniej niż średnia z poprzedzających 5 lat (2015-19)" - czytamy.

HRE Investments

Kredyty bez wkładu własnego

Turek zwrócił uwagę, że pomóc w nadrabianiu tych zaległości miał rządowy program kredytów bez wkładu własnego, który wystartował pod koniec maja br. Analityk zauważył, że nadzieje pokładane w tym programie zniweczyły gwałtowne podwyżki stóp procentowych połączone z regulacjami utrudniającymi dostęp do kredytów.

"Chodzi o zalecenia UKNF (Urząd Komisji Nadzoru Finansowego - red.) w ramach, których m.in. podniesiony został bufor na podwyżki stóp procentowych z minimum na poziomie 2,5 pkt. proc. do 5 pkt. proc. To znaczy, że badając zdolność kredytową banki do aktualnej stawki WIBOR i marży dodawać muszą co najmniej wspomniane wyżej 5 pkt. proc. W praktyce w lipcu 2022 roku oznacza to badanie zdolności kredytowej przy założeniu oprocentowania kredytu mieszkaniowego na poziomie 13-15 procent" - wyjaśnił Bartosz Turek.

Zdaniem analityka, efekt jest taki, że nawet chcąc zaciągnąć kredyt z rządową gwarancją na sfinansowanie zakupu 2-pokojowego mieszkania, w mieście wojewódzkim należy dysponować dochodem na poziomie od ponad 6 do prawie 11 tysięcy złotych netto miesięcznie. "Może być to jeden z ważnych powodów, dla którego tego rodzaju kredyty w bankowych ofertach nie pojawiły się ani w dniu startu rządowego programu, ani w przeciągu kilku kolejnych tygodni" - ocenił.

HRE Investments

Mieszkania na wynajem

Dla potencjalnych beneficjentów programu kredytów bez wkładu własnego alternatywą jest albo pozostanie w dotychczasowym lokum (np. z rodzicami), albo najem mieszkania. "Tym samym zasilają oni popyt na rynku, który po masowym napływie migrantów i tak jest bardzo mocno wykupiony. Potwierdzeniem wyraźnej przewagi popytu na najem nad podażą wolnych lokali są stawki za wynajem wyraźnie wyższe niż te sprzed 24 lutego 2022 roku. To podnosi atrakcyjność inwestowania w mieszkania na wynajem z punktu widzenia inwestorów (indywidualnych oraz instytucjonalnych)" - wskazał Turek.

W jego ocenie cała sytuacja na rynku kredytowym - podwyżki stóp procentowych i zalecenia UKNF - bardzo mocno uderza w osoby, które chciałyby posiłkować się hipoteką, aby kupić pierwsze mieszkanie. "Znowu więc możemy spodziewać się, że co najmniej dziesiątki, jeśli nie setki tysięcy Polaków w związku z tym nie zrealizują w 2022 roku swoich marzeń o własnym mieszkaniu" - dodał Bartosz Turek.

HRE Investments

Mniej mieszkań w budowie

Zdaniem analityka HRE Investments drugim aspektem, który w konsekwencji zaleceń wydanych przez UKNF, może doprowadzić do bardziej dynamicznych zmian na rynku mieszkaniowym "jest to jak na obniżenie się popytu na mieszkania reagują deweloperzy". "Ci, widząc wyraźne osłabienie popytu, a w związku z tym sami mając problemy z uzyskaniem kredytu na budowę nowych lokali (banki wymagają przedsprzedaży), ograniczają liczbę nowych inwestycji" - zwrócił uwagę.

W maju br. deweloperzy zaczęli budowę o jedną czwartą mniejszej liczby mieszkań niż w analogicznym okresie rok wcześniej. "Wynik był zaskakująco niski. Spodziewać należało się raczej dobrych danych. Deweloperom powinno bowiem zależeć na rozpoczynaniu możliwie dużej liczby budów przed lipcem 2022 roku, a więc przed ostatecznym dniem wejścia w życie nowelizacji tzw. ustawy deweloperskiej" - zauważył Bartosz Turek. Nowe przepisy dają pełną ochronę nabywcom nowych mieszkań i nałożyły na deweloperów dodatkowe obowiązki i koszty.

"W tym kontekście z dużym prawdopodobieństwem można oczekiwać, że wspomniany ubytek liczby rozpoczynanych inwestycji będzie się powiększał w drugiej połowie roku. Jest to o tyle niekorzystny scenariusz, że jeśli dziś wiele osób straciło możliwość zakupu mieszkania, to ich niezaspokojone potrzeby się kumulują. Za kilka miesięcy czy kwartałów, gdy koniunktura prawdopodobnie się poprawi, bo np. stopy procentowe zaczną spadać, to oznaczać to będzie gwałtowny wzrost popytu na mieszkania przy bardzo ograniczonej podaży mieszkań gotowych lub bliskich ukończenia" - stwierdził analityk, dodając, że takie warunki sprzyjać będą wyższym cenom.

"Istnieje więc bardzo duże ryzyko, że działania podjęte przez UKNF przyczynią się dziś do znacznie ostrzejszego hamowania rynku, a w perspektywie kwartałów do znacznie silniejszego jego ożywienia" - dodał Turek.

Zaślepka materiału TVN24GO
Mieszkanie prawem czy towarem? Gorąca dyskusja w programie #BezKitu
Materiał jest częścią serwisu TVN24 GO

Autor:mb

Źródło: TVN24 Biznes

Źródło zdjęcia głównego: Shutterstock

Pozostałe wiadomości